住宅購入可能額計算ツール

標準的な28/36の融資比率でいくらの住宅が買えるか、2つのうちどちらが実際の制約か、そして他の借入で購入価格がいくら下がるかがわかります。

計算方法

フロントエンド比率の上限では、税引前総収入の28%を住居費に充てられます。$120,000なら$2,800です。バックエンド比率の上限では、住居費と他のすべての借入返済に36%まで充てられるので、借入返済が$1,200あれば残りは$2,400です。小さいほうが予算になります。

予算 = min(収入 · 28%, 収入 · 36% − 他の借入)

固定資産税、保険料、管理組合費は、元本と利息に1ドルでも回る前に同じ予算から差し引かれます。ここでは税金$333と保険料$150を引くと、ローン返済そのものに使えるのは$1,917です。

固定資産税は購入価格の一定割合で、価格は借入額で決まり、借入額は税金を払った残りで決まります。3つを見積もるのではなく連立して解いているため、税率が1.1%でも2.5%でも答えは正確に成り立ちます。

価格 · (1 + k·t/12) = k · (予算 − 保険料 − 管理費) + 頭金

計算例：収入$120,000、他の借入$1,200、頭金$60,000、金利6.5%

同じ収入でも他の借入がなければ$418,557まで買えます。借入で減る購入価格は、頭金で増える分より大きいのです。

計算の前提

よくある間違い

比率が上限を定めるのは住居費の総額で、住宅ローンの返済額ではありません。税金と保険料を無視して収入の28%で借入額を決めると、その分（ここでは月$483）だけ結果を過大に見積もることになります。
「買える額」という1つの数字だけでは、どちらの基準が制約になっているかが見えません。フロントエンド比率が制約なら自動車ローンを返しても何も得られず、バックエンド比率が制約なら$100ごとに価格が約$4,606上がります。
これらは慣行であって、承認ではありません。金融機関は提示金利に上乗せした金利でも審査するため、ここに示す数字はどれも下がります。
買えることと無理なく暮らせることは別の問題です。比率は保育費、医療費、収入の安定性について何も考慮していません。

金融機関が同時に適用する2つの上限です。住居費は税引前月収の28%未満、住居費と他のすべての借入返済の合計は36%未満に収める必要があります。住居費予算が小さくなるほうが制約になり、自動車ローンや学生ローンがある人の場合はたいてい後者です。

制約になっているのがバックエンド比率（総返済負担）の場合だけです。例では、毎月$1,200の借入を完済すると購入価格が$363,288から$418,557に上がり、月$100あたり約$4,606になります。フロントエンド比率（住居費）が制約なら、借入を返しても何も変わりません。

多くの人は住居費の上限に合わせて借入額を決めて終わりにし、固定資産税と保険料が同じ予算から払われることを見落とします。税率1.1%、保険料$1,800なら月$483で、この数字では購入価格にして約$76,000分になります。

1ドルにつき1ドル分、上がります。月々の予算に影響せず、そのまま価格に上乗せされます。ただし借入額は増えません。借入額は収入で支えられる額で決まるので、頭金で増えるのは購入価格であって、借入余力ではありません。

これらの比率は融資の上限であって、推奨ではありません。保育費、医療費、収入の安定性、住宅以外に使いたいお金は考慮されず、実際に口座に入る額ではなく税引前の総収入で計算されます。

変更してください。保険付きのローンで31/43を認める金融機関もあれば、28/36より厳しいところもあります。そのため、ここでは両方の上限を入力できるようにしています。どちらかを動かせば、2つのうちどちらが制約になっているかがすぐにわかります。

This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.