Calculadora de capacidad de compra de vivienda
Lo que le permiten comprar los ratios de endeudamiento estándar 28/36, cuál de los dos le limita realmente y cuánto le cuestan sus otras deudas en precio de compra.
Cómo se calcula
Cómo se calcula
Dos pruebas, y gana la más baja
El límite de vivienda permite destinar el 28 % de los ingresos brutos a la vivienda: 2800 $ sobre 120.000 $. El límite total permite el 36 % para vivienda más todos los demás pagos de deudas, así que 1200 $ de deudas dejan 2400 $. La cifra menor es el presupuesto.
presupuesto = min(ingresos · 28 %, ingresos · 36 % − otras deudas)El límite cubre más que la hipoteca
El impuesto sobre inmuebles, el seguro y cualquier cuota de comunidad salen de ese mismo presupuesto antes de que un solo dólar llegue a capital e intereses. Aquí, 333 $ de impuesto y 150 $ de seguro dejan 1917 $ para pagar el propio préstamo.
El impuesto depende del precio que ayuda a fijar
El impuesto sobre inmuebles es un porcentaje del precio de compra, que depende del préstamo, que depende de lo que queda tras el impuesto. Los tres se resuelven a la vez en lugar de estimarse, y por eso el resultado es exacto tanto al 1,1 % como al 2,5 %.
precio · (1 + k·t/12) = k · (presupuesto − seguro − cuotas) + entradaEjemplo práctico: Ingresos de 120.000 $, 1200 $ de otras deudas, entrada de 60.000 $ al 6,5 %
| Ingresos del hogar | 120.000 $ |
|---|---|
| Otras deudas | 1200 $ al mes |
| Entrada | 60.000 $ |
| Tipo y plazo | 6,5 % a 30 años |
| Presupuesto de vivienda | 2400 $ al mes |
|---|---|
| Precio de compra | 363.288 $ |
| Préstamo | 303.288 $ |
| Liquidar las deudas suma | 55.269 $ |
Los mismos ingresos sin otras deudas permiten 418.557 $: las deudas restan más vivienda de la que suma la entrada.
Supuestos del cálculo
- Las entidades aplican los límites del 28 % y el 36 % que usted introduce.
- Los ingresos son brutos, antes de impuestos.
- La entrada es efectivo disponible en la firma.
- Sin seguro hipotecario, gastos de cierre ni gastos de mudanza.
- El impuesto sobre inmuebles es un porcentaje fijo del precio de compra.
Errores frecuentes
- El ratio limita el coste total de la vivienda, no la cuota de la hipoteca. Dimensionar un préstamo al 28 % de los ingresos sin contar impuestos y seguro sobrestima el resultado en lo que estos cuesten: 483 $ al mes en este caso.
- Una única cifra de «puede permitírselo» oculta qué prueba es la que manda. Si el límite es el de vivienda, pagar un préstamo de coche no le aporta nada; si es el total, cada 100 $ vale unos 4606 $ de precio.
- Son convenciones, no aprobaciones. La entidad también evaluará su tipo con un margen por encima del ofrecido, lo que reduce todas las cifras de esta página.
- Asequible y cómodo son preguntas distintas. Los ratios no dicen nada del cuidado de los hijos, los gastos médicos ni la seguridad de los ingresos.
Preguntas
What is the 28/36 rule?
Dos límites que las entidades aplican a la vez. El coste de la vivienda debe quedar por debajo del 28 % de los ingresos mensuales brutos, y la vivienda más todos los demás pagos de deudas, por debajo del 36 %. El que da el presupuesto de vivienda menor es el que manda, que suele ser el segundo para quien tiene un préstamo de coche o de estudios.
Does paying off my car actually help?
Solo si lo que le limita es la prueba de endeudamiento total. En el ejemplo, liquidar 1200 $ de deudas mensuales eleva el precio de compra de 363.288 $ a 418.557 $: unos 4606 $ por cada 100 $ al mes. Si lo que manda es el límite de vivienda, liquidar deudas no cambia nada.
Why is the answer lower than other calculators?
La mayoría dimensiona el préstamo según el límite de vivienda y se detiene ahí, sin tener en cuenta que el impuesto sobre inmuebles y el seguro salen del mismo presupuesto. Con un 1,1 % de impuesto y 1800 $ de seguro, son 483 $ al mes, unos 76.000 $ de precio de compra con estas cifras.
Does a bigger deposit raise what I can buy?
Dólar por dólar, sí: se suma directamente al precio sin tocar el presupuesto mensual. Pero no aumenta el préstamo: el préstamo lo fija lo que sus ingresos permiten, así que la entrada compra precio, no capacidad de endeudamiento.
Should I borrow the maximum?
Los ratios son un techo de financiación, no una recomendación. No tienen en cuenta el cuidado de los hijos, los gastos médicos, la estabilidad de los ingresos ni lo que quiera gastar en cosas que no sean la vivienda, y se calculan sobre los ingresos brutos y no sobre lo que realmente llega a su cuenta.
What if my lender uses different ratios?
Cámbielos. Algunas entidades permiten 31/43 en préstamos asegurados y otras son más estrictas que 28/36. Por eso ambos límites son datos de entrada aquí, y mover cualquiera de los dos muestra al instante cuál es el que limita.
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Fuentes
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
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