Calculadora de capacidade de compra de casa
O que os rácios de crédito habituais de 28/36 lhe permitem comprar, qual dos dois o está realmente a limitar e quanto as suas outras dívidas custam em preço de compra.
Como é calculado
Como é calculado
Dois testes, e ganha o mais baixo
O limite front-end permite 28% do rendimento bruto para habitação — 2800 $ em 120 000 $. O limite back-end permite 36% para habitação mais todas as outras dívidas, por isso 1200 $ de dívidas deixam 2400 $. O valor mais baixo é o orçamento.
orçamento = min(rendimento · 28%, rendimento · 36% − outras dívidas)O limite cobre mais do que o crédito
O imposto sobre o imóvel, o seguro e eventuais quotas de condomínio saem desse mesmo orçamento antes de um único dólar chegar ao capital e aos juros. Aqui, 333 $ de imposto e 150 $ de seguro deixam 1917 $ para o próprio empréstimo.
O imposto depende do preço que ajuda a definir
O imposto sobre o imóvel é uma percentagem do preço de compra, que depende do empréstimo, que depende do que sobra depois do imposto. Os três são resolvidos em conjunto em vez de estimados, e é por isso que a resposta é exata tanto a 1,1% como a 2,5%.
preço · (1 + k·t/12) = k · (orçamento − seguro − quotas) + entradaExemplo prático: Rendimento de 120 000 $, 1200 $ de outras dívidas, entrada de 60 000 $ a 6,5%
| Rendimento do agregado | 120 000 $ |
|---|---|
| Outras dívidas | 1200 $ por mês |
| Entrada | 60 000 $ |
| Taxa e prazo | 6,5% a 30 anos |
| Orçamento para habitação | 2400 $ por mês |
|---|---|
| Preço de compra | 363 288 $ |
| Empréstimo | 303 288 $ |
| Liquidar as dívidas acrescenta | 55 269 $ |
O mesmo rendimento sem outras dívidas suporta 418 557 $ — as dívidas custam mais casa do que a entrada acrescenta.
Pressupostos do cálculo
- Os credores aplicam os limites de 28% e 36% que introduzir.
- O rendimento é bruto, antes de impostos.
- A entrada é dinheiro disponível na escritura.
- Sem seguro do crédito, custos de fecho ou de mudança.
- O imposto sobre o imóvel é uma percentagem fixa do preço de compra.
Onde é comum errar
- O rácio limita o custo total da habitação, não a prestação do crédito. Dimensionar um empréstimo por 28% do rendimento ignorando impostos e seguros sobrestima o resultado no valor desses custos — aqui, 483 $ por mês.
- Um único valor de «pode comprar» esconde qual é o teste determinante. Se for o limite front-end a determinar, amortizar um crédito automóvel não lhe dá nada; se for o back-end, cada 100 $ vale cerca de 4606 $ de preço.
- Isto são convenções, não aprovações. Um credor também testará a sua taxa com uma margem acima da oferecida, o que reduz todos os valores aqui.
- Comportável e confortável são perguntas diferentes. Os rácios nada dizem sobre creches, despesas de saúde ou a segurança do rendimento.
Perguntas
What is the 28/36 rule?
Dois limites que os credores aplicam em conjunto. O custo da habitação deve ficar abaixo de 28% do rendimento bruto mensal, e a habitação mais todas as outras dívidas abaixo de 36%. O que der o orçamento de habitação mais baixo é o determinante, normalmente o segundo para quem tem um crédito automóvel ou de estudante.
Does paying off my car actually help?
Só se o teste back-end for o que o limita. No exemplo, liquidar 1200 $ de dívidas mensais aumenta o preço de compra de 363 288 $ para 418 557 $ — cerca de 4606 $ por cada 100 $ por mês. Se for o limite front-end a determinar, liquidar dívidas não muda nada.
Why is the answer lower than other calculators?
A maioria dimensiona o empréstimo pelo limite de habitação e fica-se por aí, ignorando que o imposto sobre o imóvel e o seguro saem do mesmo orçamento. Com 1,1% de imposto e 1800 $ de seguro, são 483 $ por mês, o que equivale a cerca de 76 000 $ de preço de compra com estes valores.
Does a bigger deposit raise what I can buy?
Dólar por dólar, sim — soma diretamente ao preço sem mexer no orçamento mensal. Mas não aumenta o empréstimo: o empréstimo é definido pelo que o rendimento suporta, por isso uma entrada compra preço e não capacidade de endividamento.
Should I borrow the maximum?
Os rácios são um teto de crédito, não uma recomendação. Não têm em conta creches, despesas de saúde, estabilidade do rendimento nem o que quer gastar em coisas que não são uma casa, e são calculados sobre o rendimento bruto e não sobre o que realmente chega à sua conta.
What if my lender uses different ratios?
Altere-os. Alguns credores permitem 31/43 em empréstimos segurados e outros são mais exigentes do que 28/36. Por isso, ambos os limites são dados de entrada aqui, e mudar qualquer um deles mostra de imediato qual dos dois está a limitar.
Ferramentas relacionadas
Fontes
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