Calculadora da prestação do crédito à habitação
Calcule a prestação de um crédito à habitação, que parte dela são juros e quanto poupa realmente ao pagar um pouco mais em cada período.
Ao longo de todo o prazo
Como é calculado
A fórmula da prestação
Um empréstimo com amortização normal usa uma prestação constante, calculada para que o capital em dívida chegue a zero no último pagamento. A taxa periódica é a taxa anual dividida pelo número de prestações por ano.
prestação = P · i / (1 − (1 + i)^−n)Amortizações extra e a última prestação
O dinheiro extra vai todo para o capital, por isso elimina tanto o saldo como todos os juros futuros sobre ele — aqui, 200 $ por mês poupam 111 136 $. A última prestação é ajustada ao saldo exato, e é por isso que o plano fecha em zero e não com alguns cêntimos de diferença.
Exemplo prático: 650 000 $ a 30 anos a 6,1%
| Montante emprestado | 650 000 $ |
|---|---|
| Taxa | 6,10% ao ano |
| Prazo | 30 anos, mensal |
| Prestação mensal | 3939 $ |
|---|---|
| Juros totais | 768 025 $ |
| Total pago | 1 418 025 $ |
Acrescentar 200 $ por mês liquida o empréstimo 3,7 anos mais cedo e poupa 111 136 $ de juros — cerca de 28 vezes o valor extra que pagou.
Pressupostos do cálculo
- A taxa nunca muda durante todo o prazo.
- As prestações são pagas a tempo, em todos os períodos.
- Sem comissões, conta offset ou redraw.
- Sem LMI nem stamp duty.
Onde é comum errar
- A taxa anunciada não é a taxa comparativa: as comissões podem acrescentar 0,1–0,4 pontos percentuais ao custo real.
- As prestações quinzenais só poupam dinheiro quando são metade do valor mensal — isso dá 26 meias prestações, ou 13 meses de prestações por ano.
- As amortizações extra só encurtam o empréstimo se o credor as aplicar de imediato ao capital, em vez de as guardar como pagamentos antecipados.
Perguntas
How much of my repayment goes to interest?
No início, a maior parte. Num empréstimo de 650 000 $ a 6,1%, a primeira prestação mensal tem cerca de 3304 $ de juros e 634 $ de capital. A divisão chega a 50/50 no ano 18,8 e depois inverte-se rapidamente.
Do fortnightly repayments really pay off a loan faster?
Só se cada uma for exatamente metade da prestação mensal. Isso dá 26 meias prestações por ano — o equivalente a 13 prestações mensais em vez de 12. Se o credor simplesmente recalcular um verdadeiro valor quinzenal, a poupança desaparece.
Is it better to pay extra off the loan or invest?
Amortizar um empréstimo rende exatamente a taxa do empréstimo — aqui 6,1% — sem risco de mercado e sem impostos sobre a poupança. Investir pode render mais, com risco e impostos. Compare a taxa do empréstimo com a rentabilidade esperada depois de impostos, não com a rentabilidade de mercado anunciada.
What happens to my repayment if rates rise 1%?
Num empréstimo de 650 000 $ a 30 anos, uma subida de 6,1% para 7,1% aumenta a prestação mensal em 429 $. Introduza aqui a taxa mais alta para ver o seu próprio valor antes de pedir o empréstimo, não depois.
Why does a Canadian lender quote a different repayment?
No Canadá, as taxas do crédito à habitação são, por lei, indicadas com capitalização semestral, por isso a taxa mensal é (1 + r/2)^(1/6) − 1 e não r/12. Altere a convenção da taxa em Mais opções para corresponder.
Does this include property tax, insurance or strata?
Não. Isto é apenas capital e juros. Custos correntes como impostos municipais, seguros, condomínio e manutenção acrescentam normalmente 0,5–1,5% do valor do imóvel por ano e não fazem parte da prestação do empréstimo.
Ferramentas relacionadas
Fontes
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
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