Calcolatore della rata del mutuo
Calcoli la rata di un mutuo, quanta parte sono interessi e quanto le fa davvero risparmiare un piccolo importo extra a ogni rata.
Sull’intera durata
Come viene calcolato
La formula della rata
Un mutuo ad ammortamento standard usa una rata costante calcolata in modo che il debito arrivi a zero con l’ultimo pagamento. Il tasso periodico è il tasso annuo diviso per il numero di rate all’anno.
rata = P · i / (1 − (1 + i)^−n)Rimborsi extra e ultima rata
Il denaro in più va interamente al capitale, quindi elimina sia il debito sia tutti gli interessi futuri su di esso – qui 200 $ al mese fanno risparmiare 111.136 $. L’ultima rata viene adeguata al debito esatto, ed è per questo che il piano si chiude a zero e non con qualche centesimo di scarto.
Esempio svolto: 650.000 $ in 30 anni al 6,1%
| Importo preso in prestito | 650.000 $ |
|---|---|
| Tasso | 6,10% annuo |
| Durata | 30 anni, mensile |
| Rata mensile | 3.939 $ |
|---|---|
| Interessi totali | 768.025 $ |
| Totale rimborsato | 1.418.025 $ |
Aggiungere 200 $ al mese estingue il mutuo 3,7 anni prima e fa risparmiare 111.136 $ di interessi – circa 28 volte l’importo extra versato.
Ipotesi del calcolo
- Il tasso non cambia mai per tutta la durata.
- Le rate sono pagate puntualmente a ogni scadenza.
- Nessuna spesa, conto offset o prelievo (redraw).
- Nessuna LMI né stamp duty.
Errori frequenti
- Il tasso pubblicizzato non è il tasso comparativo: le spese possono aggiungere 0,1–0,4 punti percentuali al costo reale.
- Le rate quindicinali fanno risparmiare solo se sono metà della rata mensile – così si hanno 26 mezze rate, cioè 13 mesi di rate all’anno.
- I rimborsi extra accorciano il mutuo solo se il finanziatore li imputa subito al capitale, anziché tenerli come rate anticipate.
Domande
How much of my repayment goes to interest?
All’inizio, quasi tutta. Su un mutuo di 650.000 $ al 6,1% la prima rata mensile è di circa 3.304 $ di interessi e 634 $ di capitale. La ripartizione arriva al 50/50 a 18,8 anni, poi si inverte rapidamente.
Do fortnightly repayments really pay off a loan faster?
Solo se ciascuna è esattamente metà della rata mensile. Così si hanno 26 mezze rate all’anno – l’equivalente di 13 rate mensili invece di 12. Se il finanziatore ricalcola semplicemente un vero importo quindicinale, il risparmio sparisce.
Is it better to pay extra off the loan or invest?
Ridurre un mutuo rende esattamente il suo tasso – qui il 6,1% – senza rischio di mercato e senza tasse sul risparmio. Investire potrebbe rendere di più, con rischio e tasse. Confronti il tasso del mutuo con il rendimento atteso al netto delle tasse, non con il rendimento di mercato più citato.
What happens to my repayment if rates rise 1%?
Su un mutuo di 650.000 $ in 30 anni, un aumento dal 6,1% al 7,1% fa salire la rata mensile di 429 $. Inserisca qui il tasso più alto per vedere la sua cifra prima di indebitarsi, non dopo.
Why does a Canadian lender quote a different repayment?
In Canada i tassi dei mutui sono espressi per legge con capitalizzazione semestrale, quindi il tasso periodico mensile è (1 + r/2)^(1/6) − 1 anziché r/12. Cambi la convenzione del tasso in Altre opzioni per allinearla.
Does this include property tax, insurance or strata?
No. Si tratta solo di capitale e interessi. I costi ricorrenti come tributi locali, assicurazione, spese condominiali e manutenzione aggiungono di solito lo 0,5–1,5% del valore dell’immobile ogni anno e non fanno parte della rata del mutuo.
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Fonti
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