מחשבון החזר משכנתה
חישוב ההחזר על הלוואה לדיור, כמה ממנו ריבית, וכמה באמת חוסך תשלום קצת יותר בכל תקופה.
לאורך כל התקופה
איך זה מחושב
נוסחת ההחזר
הלוואה רגילה בלוח סילוקין משתמשת בהחזר קבוע שמחושב כך שהיתרה מגיעה לאפס בתשלום האחרון. הריבית התקופתית היא הריבית השנתית חלקי מספר ההחזרים בשנה.
החזר = P · i / (1 − (1 + i)^−n)החזרים נוספים וההחזר האחרון
כסף נוסף הולך כולו לקרן, ולכן הוא מוחק גם את היתרה וגם כל חיוב ריבית עתידי עליה – כאן 200 $ בחודש חוסכים 111,136 $. ההחזר האחרון מותאם בדיוק ליתרה, ולכן הלוח נסגר באפס ולא בפער של כמה סנטים.
דוגמה מפורטת: 650,000 $ ל-30 שנה ב-6.1%
| סכום ההלוואה | 650,000 $ |
|---|---|
| ריבית | 6.10% לשנה |
| תקופה | 30 שנה, חודשי |
| החזר חודשי | 3,939 $ |
|---|---|
| סך הריבית | 768,025 $ |
| סך ההחזר | 1,418,025 $ |
תוספת של 200 $ בחודש מסלקת את ההלוואה 3.7 שנים מוקדם יותר וחוסכת 111,136 $ ריבית – בערך פי 28 מהתוספת ששולמה.
ההנחות בחישוב
- הריבית לא משתנה לאורך כל התקופה.
- ההחזרים משולמים בזמן בכל תקופה.
- אין עמלות, חשבון קיזוז או משיכה חוזרת (redraw).
- אין ביטוח משכנתה למלווה (LMI) ואין מס בולים (stamp duty).
איפה טועים בדרך כלל
- הריבית המפורסמת אינה ריבית ההשוואה: עמלות יכולות להוסיף 0.1–0.4 נקודות אחוז לעלות האמיתית.
- החזרים דו-שבועיים חוסכים כסף רק כשהם חצי מהסכום החודשי – כך מתקבלים 26 חצאי תשלומים, כלומר החזרים של 13 חודשים בשנה.
- החזרים נוספים מקצרים את ההלוואה רק אם המלווה מזקף אותם לקרן מיד, ולא מחזיק אותם כתשלומים מראש.
שאלות
How much of my repayment goes to interest?
בהתחלה, רובו. בהלוואה של 650,000 $ ב-6.1%, ההחזר החודשי הראשון הוא כ-3,304 $ ריבית ו-634 $ קרן. החלוקה מגיעה ל-50/50 בשנה 18.8, ואז מתהפכת במהירות.
Do fortnightly repayments really pay off a loan faster?
רק אם כל אחד מהם הוא בדיוק חצי מההחזר החודשי. כך מתקבלים 26 חצאי תשלומים בשנה – שווה ערך ל-13 החזרים חודשיים במקום 12. אם המלווה פשוט מחשב מחדש סכום דו-שבועי אמיתי, החיסכון נעלם.
Is it better to pay extra off the loan or invest?
החזר הלוואה מניב בדיוק את ריבית ההלוואה – כאן 6.1% – בלי סיכון שוק ובלי מס על החיסכון. השקעה עשויה להניב יותר, עם סיכון ומס. כדאי להשוות את ריבית ההלוואה לתשואה הצפויה אחרי מס, לא לתשואת השוק המפורסמת.
What happens to my repayment if rates rise 1%?
בהלוואה של 650,000 $ ל-30 שנה, עלייה מ-6.1% ל-7.1% מעלה את ההחזר החודשי ב-429 $. אפשר להזין כאן את הריבית הגבוהה יותר ולראות את הנתון שלך לפני שלוקחים את ההלוואה, לא אחרי.
Why does a Canadian lender quote a different repayment?
ריביות משכנתה בקנדה מוצגות בחוק בצבירה חצי-שנתית, ולכן הריבית החודשית היא (1 + r/2)^(1/6) − 1 ולא r/12. אפשר לשנות את שיטת הריבית תחת "אפשרויות נוספות" כדי להתאים.
Does this include property tax, insurance or strata?
לא. זו קרן וריבית בלבד. עלויות שוטפות כמו ארנונה, ביטוח, ועד בית ותחזוקה מוסיפות בדרך כלל 0.5%–1.5% משווי הנכס בכל שנה, ואינן חלק מהחזר ההלוואה.
כלים קשורים
מקורות
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0