Kalkulator raty kredytu hipotecznego
Oblicz ratę kredytu hipotecznego, jaka jej część to odsetki i ile naprawdę daje niewielka nadpłata w każdym okresie.
W całym okresie
Jak to jest liczone
Wzór na ratę
Standardowy kredyt amortyzowany ma stałą ratę dobraną tak, aby saldo spadło do zera przy ostatniej płatności. Stopa okresowa to stopa roczna podzielona przez liczbę rat w roku.
rata = P · i / (1 − (1 + i)^−n)Nadpłaty i ostatnia rata
Dodatkowe pieniądze w całości idą na kapitał, więc usuwają zarówno saldo, jak i wszystkie przyszłe odsetki od niego – tutaj 200 $ miesięcznie oszczędza 111 136 $. Ostatnia rata jest wyrównywana do dokładnego salda, dlatego harmonogram kończy się na zerze, a nie z różnicą kilku centów.
Przykład: 650 000 $ na 30 lat przy 6,1%
| Kwota kredytu | 650 000 $ |
|---|---|
| Stopa | 6,10% rocznie |
| Okres | 30 lat, co miesiąc |
| Rata miesięczna | 3939 $ |
|---|---|
| Łączne odsetki | 768 025 $ |
| Łącznie do spłaty | 1 418 025 $ |
Dodatkowe 200 $ miesięcznie spłaca kredyt o 3,7 roku wcześniej i oszczędza 111 136 $ odsetek – około 28 razy więcej niż suma nadpłat.
Założenia
- Stopa nie zmienia się przez cały okres kredytu.
- Raty są płacone terminowo w każdym okresie.
- Bez opłat, konta offset i ponownych wypłat (redraw).
- Bez LMI i stamp duty.
Najczęstsze błędy
- Reklamowana stopa to nie stopa porównawcza: opłaty mogą dodać 0,1–0,4 punktu procentowego do rzeczywistego kosztu.
- Raty dwutygodniowe dają oszczędność tylko wtedy, gdy wynoszą połowę raty miesięcznej – to 26 półrat, czyli 13 rat miesięcznych w roku.
- Nadpłaty skracają kredyt tylko wtedy, gdy bank od razu zalicza je na kapitał, zamiast traktować je jako przedpłatę przyszłych rat.
Pytania
How much of my repayment goes to interest?
Na początku – większość. Przy kredycie 650 000 $ na 6,1% pierwsza rata miesięczna to około 3304 $ odsetek i 634 $ kapitału. Proporcja 50/50 pojawia się w 18,8 roku, potem szybko się odwraca.
Do fortnightly repayments really pay off a loan faster?
Tylko jeśli każda z nich to dokładnie połowa raty miesięcznej. Daje to 26 półrat w roku – odpowiednik 13 rat miesięcznych zamiast 12. Jeśli bank po prostu przeliczy prawdziwą ratę dwutygodniową, oszczędność znika.
Is it better to pay extra off the loan or invest?
Spłata kredytu daje dokładnie tyle, ile wynosi jego oprocentowanie – tu 6,1% – bez ryzyka rynkowego i bez podatku od oszczędności. Inwestowanie może dać więcej, ale z ryzykiem i podatkiem. Oprocentowanie kredytu należy porównywać z oczekiwanym zwrotem po opodatkowaniu, a nie z nagłówkowym zwrotem z rynku.
What happens to my repayment if rates rise 1%?
Przy kredycie 650 000 $ na 30 lat wzrost z 6,1% do 7,1% podnosi ratę miesięczną o 429 $. Warto wpisać tu wyższą stopę, aby poznać własną kwotę przed zaciągnięciem kredytu, a nie po.
Why does a Canadian lender quote a different repayment?
W Kanadzie oprocentowanie kredytów hipotecznych z mocy prawa podaje się z kapitalizacją półroczną, więc stopa miesięczna wynosi (1 + r/2)^(1/6) − 1, a nie r/12. Konwencję stopy można zmienić w sekcji Więcej opcji.
Does this include property tax, insurance or strata?
Nie. To wyłącznie kapitał i odsetki. Koszty bieżące, takie jak podatki lokalne, ubezpieczenie, opłaty dla wspólnoty i utrzymanie, zwykle dodają 0,5–1,5% wartości nieruchomości rocznie i nie są częścią raty kredytu.
Powiązane narzędzia
Źródła
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0