Rechner für die Kreditrate der Baufinanzierung
Berechnen Sie die Rate einer Baufinanzierung, wie viel davon Zinsen sind und was ein kleiner Aufschlag pro Rate tatsächlich spart.
Über die gesamte Laufzeit
So wird gerechnet
Die Ratenformel
Ein normaler Annuitätenkredit hat eine gleichbleibende Rate, die so bemessen ist, dass der Saldo mit der letzten Zahlung null erreicht. Der Periodenzins ist der Jahreszins geteilt durch die Zahl der Raten pro Jahr.
Rate = P · i / (1 − (1 + i)^−n)Sondertilgungen und die letzte Rate
Zusätzliches Geld fließt vollständig in die Tilgung. Es senkt also den Saldo und alle künftigen Zinsen darauf – 200 $ pro Monat sparen hier 111.136 $. Die letzte Rate wird auf den exakten Saldo angepasst, deshalb endet der Plan bei null statt einige Cent daneben.
Rechenbeispiel: 650.000 $ über 30 Jahre zu 6,1 %
| Kreditbetrag | 650.000 $ |
|---|---|
| Zinssatz | 6,10 % p. a. |
| Laufzeit | 30 Jahre, monatlich |
| Monatliche Rate | 3.939 $ |
|---|---|
| Zinsen gesamt | 768.025 $ |
| Insgesamt zurückgezahlt | 1.418.025 $ |
200 $ mehr pro Monat tilgen den Kredit 3,7 Jahre früher und sparen 111.136 $ Zinsen – etwa das 28-Fache des zusätzlich eingezahlten Betrags.
Was hier angenommen wird
- Der Zinssatz ändert sich über die gesamte Laufzeit nie.
- Die Raten werden in jeder Periode pünktlich gezahlt.
- Keine Gebühren, kein Offset-Konto und keine Wiederauszahlung (Redraw).
- Keine Kreditausfallversicherung (LMI) und keine Grunderwerbsteuer (Stamp Duty).
Wo es häufig schiefgeht
- Der beworbene Zinssatz ist nicht der Vergleichszins: Gebühren können die echten Kosten um 0,1–0,4 Prozentpunkte erhöhen.
- Zweiwöchentliche Raten sparen nur Geld, wenn sie die Hälfte der Monatsrate betragen – das ergibt 26 halbe Raten, also 13 Monatsraten pro Jahr.
- Sondertilgungen verkürzen den Kredit nur, wenn die Bank sie sofort auf die Tilgung anrechnet, statt sie als Vorauszahlungen zu führen.
Fragen
How much of my repayment goes to interest?
Am Anfang der Großteil. Bei einem Kredit von 650.000 $ zu 6,1 % besteht die erste Monatsrate aus etwa 3.304 $ Zinsen und 634 $ Tilgung. Das Verhältnis erreicht 50/50 im Jahr 18,8 und kippt danach schnell.
Do fortnightly repayments really pay off a loan faster?
Nur wenn jede Rate genau die Hälfte der Monatsrate beträgt. Das ergibt 26 halbe Raten pro Jahr – also 13 Monatsraten statt 12. Rechnet die Bank einfach einen echten Zweiwochenbetrag aus, entfällt die Ersparnis.
Is it better to pay extra off the loan or invest?
Eine Tilgung bringt genau den Kreditzins – hier 6,1 % – ohne Marktrisiko und ohne Steuer auf die Ersparnis. Eine Geldanlage bringt vielleicht mehr, aber mit Risiko und Steuern. Vergleichen Sie den Kreditzins mit Ihrer erwarteten Rendite nach Steuern, nicht mit der Marktrendite.
What happens to my repayment if rates rise 1%?
Bei einem Kredit von 650.000 $ über 30 Jahre erhöht ein Anstieg von 6,1 % auf 7,1 % die Monatsrate um 429 $. Geben Sie den höheren Zinssatz hier ein, um Ihre eigene Zahl zu sehen – bevor Sie den Kredit aufnehmen, nicht danach.
Why does a Canadian lender quote a different repayment?
Kanadische Hypothekenzinsen werden gesetzlich mit halbjährlicher Verzinsung angegeben, der monatliche Periodenzins ist also (1 + r/2)^(1/6) − 1 statt r/12. Stellen Sie die Zinskonvention unter „Weitere Optionen“ entsprechend um.
Does this include property tax, insurance or strata?
Nein. Hier geht es nur um Zins und Tilgung. Laufende Kosten wie Gemeindeabgaben, Versicherung, Hausgeld und Instandhaltung kommen typischerweise mit 0,5–1,5 % des Immobilienwerts pro Jahr hinzu und sind nicht Teil der Kreditrate.
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Quellen
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