מחשבון יכולת רכישת דירה
מה יחסי ההלוואה המקובלים 28/36 מאפשרים לקנות, איזה מהם מגביל אותך בפועל, וכמה החובות האחרים שלך עולים במחיר הרכישה.
איך זה מחושב
איך זה מחושב
שני מבחנים, והנמוך מנצח
תקרת הדיור מאפשרת 28% מההכנסה ברוטו לדיור – 2,800 $ על 120,000 $. תקרת סך החובות מאפשרת 36% לדיור יחד עם כל שאר תשלומי החובות, כך שחובות של 1,200 $ משאירים 2,400 $. המספר הקטן יותר הוא התקציב.
תקציב = min(הכנסה · 28%, הכנסה · 36% − חובות אחרים)התקרה מכסה יותר מהמשכנתה
מס נכס, ביטוח וכל דמי ועד בית יוצאים מאותו תקציב לפני שדולר אחד מגיע לקרן ולריבית. כאן 333 $ מס ו-150 $ ביטוח משאירים 1,917 $ לשירות ההלוואה עצמה.
המס תלוי במחיר שהוא עוזר לקבוע
מס הנכס הוא שיעור ממחיר הרכישה, שתלוי בהלוואה, שתלויה במה שנשאר אחרי המס. השלושה נפתרים יחד במקום להיות מוערכים, ולכן התשובה מדויקת גם ב-1.1% וגם ב-2.5%.
מחיר · (1 + k·t/12) = k · (תקציב − ביטוח − עמלות) + הון עצמידוגמה מפורטת: הכנסה של 120,000 $, חובות אחרים של 1,200 $, הון עצמי של 60,000 $ ב-6.5%
| הכנסת משק הבית | 120,000 $ |
|---|---|
| חובות אחרים | 1,200 $ לחודש |
| הון עצמי | 60,000 $ |
| ריבית ותקופה | 6.5% ל-30 שנה |
| תקציב דיור | 2,400 $ לחודש |
|---|---|
| מחיר רכישה | 363,288 $ |
| הלוואה | 303,288 $ |
| סילוק החובות מוסיף | 55,269 $ |
אותה הכנסה בלי חובות אחרים תומכת ב-418,557 $ – החובות עולים יותר במחיר הדירה ממה שההון העצמי מוסיף.
ההנחות בחישוב
- המלווים מחילים את התקרות של 28% ו-36% שהוזנו.
- ההכנסה ברוטו, לפני מס.
- ההון העצמי הוא מזומן זמין במועד העסקה.
- אין ביטוח משכנתה, עלויות סגירה או עלויות מעבר דירה.
- מס הנכס הוא שיעור קבוע ממחיר הרכישה.
איפה טועים בדרך כלל
- היחס מגביל את סך עלות הדיור, לא את החזר המשכנתה. קביעת הלוואה לפי 28% מההכנסה תוך התעלמות ממס וביטוח מגזימה בתוצאה בגובה העלות שלהם – כאן 483 $ בחודש.
- מספר יחיד של "זה מה שאפשר להרשות לעצמך" מסתיר איזה מבחן מכריע. אם תקרת הדיור היא המגבלה, סילוק הלוואת רכב לא נותן כלום; אם תקרת סך החובות, כל 100 $ שווים כ-4,606 $ במחיר.
- אלה מוסכמות, לא אישורים. מלווה גם יבדוק את הריבית שלך עם מרווח ביטחון מעל המוצעת, וזה מוריד כל נתון כאן.
- בהישג יד ונוח הן שאלות שונות. היחסים לא אומרים כלום על טיפול בילדים, הוצאות רפואיות או כמה ההכנסה בטוחה.
שאלות
What is the 28/36 rule?
שתי מגבלות שמלווים מחילים יחד. עלות הדיור צריכה להישאר מתחת ל-28% מההכנסה החודשית ברוטו, ודיור יחד עם כל שאר תשלומי החובות מתחת ל-36%. המגבלה שנותנת את תקציב הדיור הקטן יותר היא המכרעת, ובדרך כלל זו השנייה אצל מי שיש לו הלוואת רכב או הלוואת סטודנטים.
Does paying off my car actually help?
רק אם מבחן סך החובות הוא מה שמגביל אותך. בדוגמה, סילוק 1,200 $ של חובות חודשיים מעלה את מחיר הרכישה מ-363,288 $ ל-418,557 $ – כ-4,606 $ לכל 100 $ בחודש. אם תקרת הדיור היא המכרעת, סילוק חובות לא משנה כלום.
Why is the answer lower than other calculators?
רוב האנשים קובעים את גודל ההלוואה לפי תקרת הדיור ועוצרים, ומתעלמים מכך שמס נכס וביטוח משולמים מאותו תקציב. במס של 1.1% וביטוח של 1,800 $ זה 483 $ בחודש, שהם כ-76,000 $ ממחיר הרכישה לפי הנתונים האלה.
Does a bigger deposit raise what I can buy?
דולר מול דולר, כן – הוא מתווסף ישירות למחיר בלי לגעת בתקציב החודשי. אבל הוא לא מגדיל את ההלוואה: ההלוואה נקבעת לפי מה שההכנסה שלך תומכת בו, כך שהון עצמי קונה מחיר ולא יכולת לווות.
Should I borrow the maximum?
היחסים הם תקרת הלוואה, לא המלצה. הם לא מביאים בחשבון טיפול בילדים, הוצאות רפואיות, יציבות הכנסה או כמה רוצים להוציא על דברים שאינם דירה, והם מחושבים על ההכנסה ברוטו ולא על מה שנכנס בפועל לחשבון.
What if my lender uses different ratios?
פשוט לשנות אותם. יש מלווים שמאפשרים 31/43 בהלוואות מבוטחות ויש מחמירים יותר מ-28/36. בגלל זה שתי התקרות הן נתוני קלט כאן, ושינוי של כל אחת מהן מראה מיד איזו מהשתיים מגבילה.
כלים קשורים
מקורות
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0