מחשבון שכירות מול קנייה
השוואה של העלות נטו האמיתית של שכירות וקנייה לאורך השנים שבהן נשארים בפועל, כולל עלויות עסקה, עלויות שוטפות והתשואה על הון עצמי שנשאר מושקע.
השוואה זה לצד זה
איך זה מחושב
עלות נטו, לא החזר חודשי
השוואת שכר דירה להחזר משכנתה היא הטעות הקלאסית, כי חלק מההחזר בונה הון בנכס וחלק מעלות הבעלות אף פעם לא מופיע בו. הכלי מודד את כל מה שמשולם בכל מסלול, ואז מנכה את ההון שחוזר במכירה.
עלות קנייה = הון עצמי + עלויות רכישה + החזרים + עלויות שוטפות − הון נטו בנכסהסיבוב המלא עולה כ-6.5%
קנייה עולה כ-4% מהמחיר במס, שכר טרחה משפטי ובדיקות; מכירה עולה כ-2.5% בעמלת תיווך ושכר טרחה משפטי. על 750,000 $ זה 48,750 $ של חיכוך טהור, ולכן החזקה קצרה כמעט תמיד מעדיפה שכירות.
להון העצמי יש עלות אלטרנטיבית
הון עצמי של 150,000 $ שמושקע במקום זאת ב-6% צומח לכ-225,600 $ בתוך שבע שנים. התעלמות מזה גורמת לשכירות להיראות גרועה ממה שהיא, ולכן הצמיחה על ההון העצמי שלא הוצא נזקפת מול שכר הדירה ששולם.
עלות שכירות = שכר דירה ששולם − צמיחת ההון העצמי המושקעדוגמה מפורטת: נכס של 750,000 $, הון עצמי של 150,000 $, החזקה ל-7 שנים
| מחיר | 750,000 $ |
|---|---|
| הון עצמי | 150,000 $ |
| שכר דירה | 2,600 $ לחודש |
| תקופת מגורים | 7 שנים |
| עלות עסקה | כ-48,750 $ |
|---|---|
| הון עצמי אם מושקע | כ-225,600 $ |
| מה מכריע | שנות ההחזקה |
שינוי מספר השנים הופך את התשובה. מתחת לכחמש שנים עלויות העסקה שולטות; אחרי עשר, עליית שכר הדירה המצטברת מול משכנתה קבועה מכריעה בדרך כלל לכיוון השני.
ההנחות בחישוב
- משכנתה ל-30 שנה, קרן וריבית, בריבית קבועה.
- שכר הדירה ושווי הנכס עולים בשיעורים שנתיים יציבים.
- ההון העצמי היה מושקע אחרת בתשואה שצוינה.
- אין מס על צמיחת ההשקעה ואין הקלות לבעלי דירה שגרים בה.
איפה טועים בדרך כלל
- הנחות עליית ערך הנכס עושות את רוב העבודה: 3.5% לעומת 5% על 750,000 $ בתוך שבע שנים הם פער של כ-120,000 $ בהון בנכס.
- עלויות שוטפות מוערכות בחסר באופן שיטתי – ארנונה, ביטוח, ועד בית ותחזוקה מגיעים בדרך כלל ל-1% עד 2% מהשווי בשנה, לא לכמה מאות הדולרים שאנשים מתקצבים.
- קנייה עם הון עצמי קטן מוסיפה בדרך כלל ביטוח משכנתה של כמה אלפי דולרים, שהוא עלות טהורה ולא נכלל במחיר.
שאלות
Is it better to rent or buy?
זה תלוי כמעט לגמרי בכמה זמן נשארים. כשכ-6.5% מהמחיר הולכים על עלויות קנייה ומכירה, החזקה קצרה מעדיפה שכירות; אחרי כשבע עד עשר שנים, משכנתה קבועה מול שכר דירה עולה מעדיפה בדרך כלל קנייה.
How long do I need to own before buying beats renting?
בדרך כלל חמש עד עשר שנים, לפי עלויות העסקה ועליית המחירים. על 750,000 $ הסיבוב המלא של קנייה ומכירה עולה כ-48,750 $, ואותם צריך להחזיר דרך ההון בנכס לפני שבעלות משתלמת יותר במונחי עלות נטו.
Why is comparing rent to a mortgage payment wrong?
כי חלק מההחזר הוא קרן, שנשארת שלך, וכי בעלות כרוכה בארנונה, ביטוח ותחזוקה של כ-1% עד 2% מהשווי בשנה, שאף שכר דירה לא כולל. שני המספרים אינם מאותו סוג.
Does the deposit really have an opportunity cost?
כן. הון עצמי של 150,000 $ שמושקע ב-6% הופך לכ-225,600 $ בתוך שבע שנים. כל השוואה שמתעלמת מ-75,600 $ של צמיחה שוויתרו עליה מוטה באופן שיטתי לטובת קנייה.
What property growth rate should I assume?
הצמיחה הריאלית לטווח ארוך ברוב השווקים המפותחים הייתה ספרה נמוכה מעל האינפלציה, כך ש-3% עד 4% נומינלי הם הנחת בסיס סבירה. התוצאה רגישה מאוד לנתון הזה, אז כדאי לבדוק אותו לשני הכיוונים לפני ההחלטה.
What about the non-financial side?
ביטחון בדיור, החופש לשפץ והמשמעת של חיסכון כפוי – כולם בעד בעלות; ניידות ותחזוקה נמוכה בעד שכירות. הכלי הזה עונה רק על שאלת הכסף, שהיא שיקול אחד בהחלטה.
כלים קשורים
מקורות
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0