حاسبة الإيجار مقابل الشراء
يقارن التكلفة الصافية الحقيقية للإيجار والشراء على مدى السنوات التي تبقى فيها فعلًا، مع احتساب تكاليف المعاملات والتكاليف الجارية وعائد الدفعة المقدمة لو بقيت مستثمرة.
مقارنة جنبًا إلى جنب
طريقة الحساب
التكلفة الصافية، لا القسط الشهري
مقارنة الإيجار بقسط الرهن العقاري هي الخطأ الكلاسيكي، لأن جزءًا من القسط يبني حقوق ملكية وجزءًا من تكلفة التملك لا يظهر فيه أبدًا. هذه الأداة تقيس كل ما يُدفع في كل مسار، ثم تطرح حقوق الملكية المستردة عند البيع.
تكلفة الشراء = الدفعة المقدمة + تكاليف الشراء + الأقساط + التكاليف الجارية − صافي حقوق الملكيةدورة الشراء والبيع تكلّف نحو 6.5%
يكلّف الشراء نحو 4% من السعر في رسوم الدمغة والرسوم القانونية والفحوص؛ ويكلّف البيع نحو 2.5% في عمولة الوكيل والرسوم القانونية. على 750,000 $ هذا 48,750 $ من الاحتكاك الصافي، ولهذا تميل الإقامة القصيرة دائمًا تقريبًا لصالح الإيجار.
للدفعة المقدمة تكلفة فرصة بديلة
دفعة مقدمة بقيمة 150,000 $ مستثمرة بنسبة 6% بدلًا من ذلك تنمو إلى نحو 225,600 $ خلال سبع سنوات. تجاهل ذلك يجعل الإيجار يبدو أسوأ مما هو، لذا يُحتسب نمو الدفعة المقدمة غير المنفقة مقابل الإيجار المدفوع.
تكلفة الإيجار = الإيجار المدفوع − نمو الدفعة المقدمة المستثمرةمثال محلول: عقار بقيمة 750,000 $، ودفعة مقدمة 150,000 $، لمدة 7 سنوات
| السعر | 750,000 $ |
|---|---|
| الدفعة المقدمة | 150,000 $ |
| الإيجار | 2,600 $ شهريًا |
| مدة البقاء | 7 سنوات |
| تكلفة المعاملات | نحو 48,750 $ |
|---|---|
| الدفعة المقدمة لو استُثمرت | نحو 225,600 $ |
| العامل الحاسم | سنوات الاحتفاظ |
تغيير سنوات الاحتفاظ يقلب الجواب. دون نحو خمس سنوات تهيمن تكاليف المعاملات؛ وبعد عشر، يحسم نمو الإيجار المتراكم مقابل رهن ثابت الأمر عادةً في الاتجاه الآخر.
افتراضات هذا الحساب
- رهن عقاري لمدة 30 سنة يشمل الأصل والفائدة بمعدل ثابت.
- ينمو الإيجار وقيم العقارات بمعدلات سنوية ثابتة.
- كانت الدفعة المقدمة ستُستثمر بالعائد المذكور لولا الشراء.
- لا ضريبة على نمو الاستثمار ولا إعفاءات للمالك الساكن.
أين تقع الأخطاء الشائعة
- افتراضات نمو العقار تحدد معظم النتيجة: 3.5% مقابل 5% على 750,000 $ خلال سبع سنوات تعني فرقًا يقارب 120,000 $ في حقوق الملكية.
- تُقدَّر التكاليف الجارية بأقل من حقيقتها بشكل منهجي – رسوم البلدية والتأمين ورسوم اتحاد الملاك والصيانة تبلغ عادةً 1% إلى 2% من القيمة سنويًا، لا بضع مئات من الدولارات كما يخطط الناس.
- الشراء بدفعة مقدمة صغيرة يضيف عادةً تأمين رهن عقاري بعدة آلاف من الدولارات، وهو تكلفة صافية لا تُحتسب في السعر.
الأسئلة
Is it better to rent or buy?
يعتمد ذلك بالكامل تقريبًا على مدة البقاء. مع خسارة نحو 6.5% من السعر في تكاليف الشراء والبيع، تميل الإقامات القصيرة لصالح الإيجار؛ وبعد نحو سبع إلى عشر سنوات، يميل الرهن الثابت مقابل الإيجار المتزايد عادةً لصالح الشراء.
How long do I need to own before buying beats renting?
عادةً خمس إلى عشر سنوات، بحسب تكاليف المعاملات ونمو الأسعار. على 750,000 $ تبلغ تكلفة الشراء ثم البيع نحو 48,750 $، ويجب استردادها عبر حقوق الملكية قبل أن تتفوق الملكية على أساس التكلفة الصافية.
Why is comparing rent to a mortgage payment wrong?
لأن جزءًا من القسط أصلٌ يبقى ملكك، ولأن الملكية تحمل رسوم البلدية والتأمين والصيانة بنحو 1% إلى 2% من القيمة سنويًا، ولا يتضمنها أي إيجار. الرقمان ليسا من النوع نفسه.
Does the deposit really have an opportunity cost?
نعم. دفعة مقدمة بقيمة 150,000 $ مستثمرة بنسبة 6% تصبح نحو 225,600 $ خلال سبع سنوات. أي مقارنة تتجاهل نمو 75,600 $ الضائع منحازة منهجيًا لصالح الشراء.
What property growth rate should I assume?
كان النمو الحقيقي طويل الأجل في معظم الأسواق المتقدمة بضع نقاط مئوية فوق التضخم، لذا فإن 3% إلى 4% اسميًا حالة أساسية مقبولة. النتيجة شديدة الحساسية لهذا المدخل، لذا يجدر اختباره في الاتجاهين قبل القرار.
What about the non-financial side?
أمان السكن وحرية التجديد وانضباط الادخار الإجباري كلها لصالح التملك؛ أما المرونة في التنقل وقلة الصيانة فلصالح الإيجار. هذه الأداة تجيب عن السؤال المالي فقط، وهو أحد مدخلات القرار.
أدوات ذات صلة
المصادر
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0