Rechner: Mieten oder kaufen
Vergleicht die echten Nettokosten von Mieten und Kaufen über die Jahre, die Sie tatsächlich bleiben – mit Transaktionskosten, laufenden Kosten und der Rendite auf angelegtes Eigenkapital.
Im direkten Vergleich
So wird gerechnet
Nettokosten, nicht Monatsrate
Die Miete mit einer Hypothekenrate zu vergleichen ist der klassische Fehler: Ein Teil der Rate baut Eigenkapital auf, und ein Teil der Eigentümerkosten taucht darin gar nicht auf. Diese Rechnung erfasst alles, was auf jedem Weg gezahlt wird, und zieht dann das beim Verkauf zurückerhaltene Eigenkapital ab.
Kosten Kauf = Eigenkapital + Kaufnebenkosten + Raten + laufende Kosten − Netto-EigenkapitalKauf und Verkauf kosten zusammen etwa 6,5 %
Der Kauf kostet rund 4 % des Preises für Grunderwerbsteuer, Notar und Gutachten; der Verkauf etwa 2,5 % für Makler und Rechtskosten. Bei 750.000 $ sind das 48.750 $ reine Reibungsverluste – deshalb spricht eine kurze Haltedauer fast immer für Mieten.
Das Eigenkapital hat Opportunitätskosten
150.000 $ Eigenkapital, stattdessen zu 6 % angelegt, wachsen über sieben Jahre auf etwa 225.600 $. Wer das ignoriert, lässt Mieten schlechter aussehen, als es ist. Deshalb wird der Zuwachs auf das nicht ausgegebene Eigenkapital der gezahlten Miete gutgeschrieben.
Kosten Miete = gezahlte Miete − Zuwachs auf angelegtes EigenkapitalRechenbeispiel: Immobilie für 750.000 $, 150.000 $ Eigenkapital, 7 Jahre gehalten
| Preis | 750.000 $ |
|---|---|
| Eigenkapital | 150.000 $ |
| Miete | 2.600 $ pro Monat |
| Wohndauer | 7 Jahre |
| Transaktionskosten | etwa 48.750 $ |
|---|---|
| Eigenkapital bei Anlage | etwa 225.600 $ |
| Entscheidend | Haltedauer |
Ändern Sie die Haltedauer, und das Ergebnis kippt. Unter etwa fünf Jahren dominieren die Transaktionskosten; ab zehn Jahren entscheidet meist die wachsende Miete gegenüber einer festen Hypothekenrate in die andere Richtung.
Was hier angenommen wird
- Ein Annuitätendarlehen über 30 Jahre mit konstantem Zins.
- Mieten und Immobilienwerte steigen jedes Jahr um einen gleichbleibenden Prozentsatz.
- Das Eigenkapital würde sonst zur angegebenen Rendite angelegt.
- Keine Steuer auf Anlageerträge und keine Vergünstigungen für Selbstnutzer.
Wo es häufig schiefgeht
- Die Annahme zur Wertsteigerung macht den Großteil der Arbeit: 3,5 % statt 5 % auf 750.000 $ über sieben Jahre sind ein Unterschied von etwa 120.000 $ Eigenkapital.
- Laufende Kosten werden systematisch unterschätzt – Abgaben, Versicherung, Hausgeld und Instandhaltung betragen typischerweise 1 % bis 2 % des Werts pro Jahr, nicht die paar Hundert Dollar, die viele einplanen.
- Wer mit wenig Eigenkapital kauft, zahlt meist eine Kreditausfallversicherung von mehreren Tausend Dollar – reine Kosten, die im Preis nicht enthalten sind.
Fragen
Is it better to rent or buy?
Das hängt fast nur davon ab, wie lange Sie bleiben. Da rund 6,5 % des Preises für Kauf- und Verkaufskosten verloren gehen, spricht eine kurze Haltedauer für Mieten. Ab etwa sieben bis zehn Jahren spricht eine feste Hypothekenrate gegenüber steigenden Mieten meist für den Kauf.
How long do I need to own before buying beats renting?
Meist fünf bis zehn Jahre, abhängig von Transaktionskosten und Preisentwicklung. Bei 750.000 $ kosten Kauf und Verkauf zusammen etwa 48.750 $, die erst über Eigenkapital wieder hereinkommen müssen, bevor Eigentum auf Nettokostenbasis vorn liegt.
Why is comparing rent to a mortgage payment wrong?
Weil ein Teil der Rate Tilgung ist, die Ihnen bleibt, und weil Eigentum Abgaben, Versicherung und Instandhaltung von etwa 1 % bis 2 % des Werts pro Jahr mit sich bringt, die in keiner Miete stecken. Die beiden Zahlen sind nicht dieselbe Art von Größe.
Does the deposit really have an opportunity cost?
Ja. 150.000 $ Eigenkapital, zu 6 % angelegt, werden über sieben Jahre zu etwa 225.600 $. Jeder Vergleich, der diese 75.600 $ entgangenen Zuwachs ignoriert, ist systematisch zugunsten des Kaufs verzerrt.
What property growth rate should I assume?
Das langfristige reale Wachstum lag in den meisten entwickelten Märkten im niedrigen einstelligen Bereich über der Inflation, 3 % bis 4 % nominal sind also ein vertretbarer Basisfall. Das Ergebnis reagiert sehr empfindlich auf diesen Wert – testen Sie beide Richtungen, bevor Sie entscheiden.
What about the non-financial side?
Wohnsicherheit, die Freiheit zu renovieren und die Disziplin des Zwangssparens sprechen fürs Eigentum; Mobilität und weniger Instandhaltung fürs Mieten. Dieses Tool beantwortet nur die Geldfrage, die ein Faktor der Entscheidung ist.
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Quellen
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