Kalkulator: wynająć czy kupić
Porównuje rzeczywisty koszt netto najmu i zakupu w latach faktycznego zamieszkania, z kosztami transakcyjnymi, bieżącymi i zwrotem z zainwestowanego wkładu własnego.
Porównanie
Jak to jest liczone
Koszt netto, a nie rata miesięczna
Porównywanie czynszu z ratą kredytu to klasyczny błąd, bo część raty buduje kapitał własny, a część kosztów posiadania w ogóle się w niej nie pojawia. Tutaj liczone jest wszystko, co zostaje wydane na każdej ścieżce, a następnie odejmowany kapitał odzyskany przy sprzedaży.
koszt zakupu = wkład własny + koszty zakupu + raty + koszty bieżące − kapitał własny nettoZakup i sprzedaż kosztują około 6,5%
Zakup kosztuje około 4% ceny w stamp duty, opłatach prawnych i inspekcjach; sprzedaż około 2,5% w prowizji pośrednika i opłatach prawnych. Przy 750 000 $ to 48 750 $ czystych strat, dlatego krótki okres prawie zawsze przemawia za najmem.
Wkład własny ma koszt alternatywny
Wkład własny 150 000 $ zainwestowany zamiast tego na 6% rośnie w siedem lat do około 225 600 $. Pominięcie tego sprawia, że najem wygląda gorzej, niż jest, dlatego wzrost niewydanego wkładu jest odliczany od zapłaconego czynszu.
koszt najmu = zapłacony czynsz − wzrost zainwestowanego wkładuPrzykład: Nieruchomość za 750 000 $, wkład własny 150 000 $, 7 lat
| Cena | 750 000 $ |
|---|---|
| Wkład własny | 150 000 $ |
| Czynsz | 2600 $ miesięcznie |
| Pobyt | 7 lat |
| Koszt transakcyjny | około 48 750 $ |
|---|---|
| Wkład po zainwestowaniu | około 225 600 $ |
| Decyduje | Liczba lat |
Wystarczy zmienić liczbę lat, a wynik się odwraca. Poniżej około pięciu lat dominują koszty transakcyjne; po dziesięciu narastający czynsz wobec stałej raty zwykle przesądza w drugą stronę.
Założenia
- Kredyt hipoteczny na 30 lat w ratach kapitałowo-odsetkowych przy stałej stopie.
- Czynsze i wartość nieruchomości rosną w stałym rocznym tempie.
- W przeciwnym razie wkład własny zostałby zainwestowany z podaną stopą zwrotu.
- Bez podatku od zysków z inwestycji i bez ulg dla właścicieli mieszkających w nieruchomości.
Najczęstsze błędy
- Założenia o wzroście cen decydują o większości wyniku: 3,5% zamiast 5% przy 750 000 $ przez siedem lat to różnica około 120 000 $ kapitału własnego.
- Koszty bieżące są systematycznie niedoszacowane – podatki lokalne, ubezpieczenie, opłaty dla wspólnoty i utrzymanie wynoszą zwykle 1–2% wartości rocznie, a nie kilkaset dolarów, jakie zakłada się w budżecie.
- Zakup z niskim wkładem własnym zwykle oznacza ubezpieczenie kredytu na kilka tysięcy dolarów, które jest czystym kosztem i nie wlicza się w cenę.
Pytania
Is it better to rent or buy?
Zależy to niemal wyłącznie od tego, jak długo się mieszka. Przy około 6,5% ceny traconej na kosztach zakupu i sprzedaży krótki okres sprzyja najmowi; po mniej więcej siedmiu–dziesięciu latach stała rata wobec rosnącego czynszu zwykle przemawia za zakupem.
How long do I need to own before buying beats renting?
Zwykle od pięciu do dziesięciu lat, zależnie od kosztów transakcyjnych i wzrostu cen. Przy 750 000 $ zakup i sprzedaż kosztują łącznie około 48 750 $, które trzeba odzyskać w kapitale własnym, zanim zakup wyjdzie na prowadzenie pod względem kosztu netto.
Why is comparing rent to a mortgage payment wrong?
Bo część raty to kapitał, który zostaje u właściciela, a własność wiąże się z podatkami lokalnymi, ubezpieczeniem i utrzymaniem rzędu 1–2% wartości rocznie, których nie zawiera żaden czynsz. To dwie zupełnie różne liczby.
Does the deposit really have an opportunity cost?
Tak. Wkład własny 150 000 $ zainwestowany na 6% rośnie w siedem lat do około 225 600 $. Każde porównanie, które pomija te 75 600 $ utraconego wzrostu, jest systematycznie przechylone na korzyść zakupu.
What property growth rate should I assume?
W większości rozwiniętych rynków długoterminowy realny wzrost wynosił kilka procent powyżej inflacji, więc 3–4% nominalnie to rozsądny scenariusz bazowy. Wynik jest bardzo wrażliwy na tę wartość, więc warto przetestować ją w obie strony przed decyzją.
What about the non-financial side?
Pewność zamieszkania, swoboda remontów i dyscyplina wymuszonego oszczędzania przemawiają za własnością; mobilność i mniejsze koszty utrzymania – za najmem. To narzędzie odpowiada tylko na pytanie finansowe, które jest jednym z elementów decyzji.
Powiązane narzędzia
Źródła
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0