Kalkulator sewa vs beli
Membandingkan biaya bersih sebenarnya dari menyewa dan membeli selama tahun-tahun Anda benar-benar tinggal, termasuk biaya transaksi, biaya rutin dan imbal hasil uang muka yang tetap diinvestasikan.
Berdampingan
Cara perhitungannya
Biaya bersih, bukan cicilan bulanan
Membandingkan sewa dengan cicilan KPR adalah kesalahan klasik, karena sebagian cicilan membangun ekuitas dan sebagian biaya kepemilikan tidak pernah muncul di dalamnya. Alat ini mengukur semua yang dibayarkan di setiap pilihan, lalu mengurangkan ekuitas yang diperoleh kembali saat menjual.
biaya membeli = uang muka + biaya pembelian + cicilan + biaya rutin − ekuitas bersihBeli lalu jual memakan sekitar 6,5%
Membeli memakan sekitar 4% dari harga untuk stamp duty, biaya hukum dan inspeksi; menjual sekitar 2,5% untuk komisi agen dan biaya hukum. Untuk $750.000, itu $48.750 biaya gesekan murni, itulah sebabnya masa tinggal singkat hampir selalu menguntungkan sewa.
Uang muka punya biaya peluang
Uang muka $150.000 yang diinvestasikan pada 6% tumbuh menjadi sekitar $225.600 dalam tujuh tahun. Mengabaikannya membuat sewa tampak lebih buruk daripada kenyataannya, jadi pertumbuhan uang muka yang tidak dibelanjakan diperhitungkan sebagai pengurang sewa yang dibayar.
biaya menyewa = sewa yang dibayar − pertumbuhan uang muka yang diinvestasikanContoh perhitungan: Properti $750.000, uang muka $150.000, dimiliki selama 7 tahun
| Harga | $750.000 |
|---|---|
| Uang muka | $150.000 |
| Sewa | $2.600 per bulan |
| Lama tinggal | 7 tahun |
| Biaya transaksi | sekitar $48.750 |
|---|---|
| Uang muka jika diinvestasikan | sekitar $225.600 |
| Ditentukan oleh | Lama kepemilikan |
Ubah lama tinggal dan jawabannya berbalik. Di bawah sekitar lima tahun, biaya transaksi mendominasi; setelah sepuluh tahun, kenaikan sewa yang termajemukkan dibandingkan cicilan tetap biasanya memutuskan ke arah sebaliknya.
Asumsi yang dipakai
- KPR pokok dan bunga 30 tahun dengan suku bunga konstan.
- Sewa dan nilai properti tumbuh dengan laju tahunan yang stabil.
- Jika tidak dipakai, uang muka akan diinvestasikan dengan imbal hasil yang ditetapkan.
- Tanpa pajak atas pertumbuhan investasi maupun keringanan bagi pemilik-penghuni.
Kesalahan yang sering terjadi
- Asumsi kenaikan nilai properti paling menentukan: 3,5% dibandingkan 5% untuk $750.000 selama tujuh tahun berarti selisih sekitar $120.000 ekuitas.
- Biaya rutin secara sistematis diremehkan – pajak daerah, asuransi, iuran pengelola dan perawatan biasanya 1% sampai 2% dari nilai per tahun, bukan beberapa ratus dolar seperti yang dianggarkan orang.
- Membeli dengan uang muka kecil biasanya menambah asuransi KPR beberapa ribu dolar, yang merupakan biaya murni dan tidak dihitung dalam harga.
Pertanyaan
Is it better to rent or buy?
Hampir sepenuhnya bergantung pada berapa lama Anda tinggal. Dengan sekitar 6,5% dari harga hilang untuk biaya beli dan jual, masa tinggal singkat menguntungkan sewa; setelah kira-kira tujuh sampai sepuluh tahun, cicilan tetap dibandingkan sewa yang terus naik biasanya menguntungkan membeli.
How long do I need to own before buying beats renting?
Umumnya lima sampai sepuluh tahun, tergantung biaya transaksi dan kenaikan harga. Untuk $750.000, biaya beli lalu jual sekitar $48.750, yang harus kembali melalui ekuitas sebelum kepemilikan unggul dari sisi biaya bersih.
Why is comparing rent to a mortgage payment wrong?
Karena sebagian cicilan adalah pokok yang tetap menjadi milik Anda, dan karena kepemilikan membawa pajak daerah, asuransi dan perawatan sekitar 1% sampai 2% dari nilai per tahun yang tidak termasuk dalam sewa. Kedua angka itu bukan jenis yang sama.
Does the deposit really have an opportunity cost?
Ya. Uang muka $150.000 yang diinvestasikan pada 6% menjadi sekitar $225.600 dalam tujuh tahun. Perbandingan apa pun yang mengabaikan $75.600 pertumbuhan yang hilang itu secara sistematis condong ke membeli.
What property growth rate should I assume?
Pertumbuhan riil jangka panjang di sebagian besar pasar maju hanya beberapa persen di atas inflasi, jadi 3% sampai 4% nominal adalah skenario dasar yang wajar. Hasilnya sangat peka terhadap input ini, jadi uji ke dua arah sebelum memutuskan.
What about the non-financial side?
Kepastian tempat tinggal, kebebasan merenovasi dan disiplin tabungan paksa mendukung kepemilikan; mobilitas dan perawatan yang lebih ringan mendukung sewa. Alat ini hanya menjawab pertanyaan keuangan, yang merupakan salah satu masukan dalam keputusan.
Alat terkait
Sumber
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0