Calculadora de alquilar o comprar
Compara el coste neto real de alquilar y de comprar durante los años que realmente se quede, contando costes de transacción, gastos corrientes y la rentabilidad de una entrada que siga invertida.
Comparación
Cómo se calcula
Coste neto, no cuota mensual
Comparar el alquiler con la cuota de la hipoteca es el error clásico, porque parte de la cuota genera patrimonio y parte del coste de ser propietario nunca aparece en ella. Este cálculo mide todo lo pagado en cada opción y luego resta el patrimonio recuperado en la venta.
coste de comprar = entrada + costes de compra + cuotas + costes recurrentes − patrimonio netoLa ida y vuelta cuesta alrededor del 6,5 %
Comprar cuesta en torno al 4 % del precio en impuestos, gastos legales e inspecciones; vender cuesta alrededor del 2,5 % en comisiones de agencia y gastos legales. Con 750.000 $, son 48.750 $ de pura fricción, y por eso una tenencia corta casi siempre favorece el alquiler.
La entrada tiene un coste de oportunidad
Una entrada de 150.000 $ invertida al 6 % crece hasta unos 225.600 $ en siete años. Ignorarlo hace que alquilar parezca peor de lo que es, así que el crecimiento de la entrada no gastada se descuenta del alquiler pagado.
coste de alquilar = alquiler pagado − crecimiento de la entrada invertidaEjemplo práctico: Vivienda de 750.000 $, entrada de 150.000 $, 7 años de permanencia
| Precio | 750.000 $ |
|---|---|
| Entrada | 150.000 $ |
| Alquiler | 2600 $ al mes |
| Permanencia | 7 años |
| Coste de transacción | unos 48.750 $ |
|---|---|
| Entrada si se invierte | unos 225.600 $ |
| Lo decide | Años de permanencia |
Cambie los años de permanencia y la respuesta se invierte. Por debajo de unos cinco años dominan los costes de transacción; a partir de diez, la subida acumulada del alquiler frente a una hipoteca fija suele inclinar la balanza hacia el otro lado.
Supuestos del cálculo
- Una hipoteca de capital e intereses a 30 años a tipo constante.
- El alquiler y el valor de la vivienda crecen a tasas anuales estables.
- De lo contrario, la entrada se invertiría a la rentabilidad indicada.
- Sin impuestos sobre el crecimiento de la inversión ni ventajas para la vivienda habitual.
Errores frecuentes
- Las hipótesis de revalorización hacen casi todo el trabajo: un 3,5 % frente a un 5 % sobre 750.000 $ en siete años supone una diferencia de unos 120.000 $ de patrimonio.
- Los costes recurrentes se subestiman sistemáticamente: impuestos municipales, seguro, comunidad y mantenimiento suelen suponer del 1 % al 2 % del valor al año, no los pocos cientos de dólares que se presupuestan.
- Comprar con una entrada pequeña suele añadir un seguro hipotecario de varios miles de dólares, un coste puro que no se cuenta en el precio.
Preguntas
Is it better to rent or buy?
Depende casi por completo de cuánto tiempo se quede. Con alrededor del 6,5 % del precio perdido en costes de compra y venta, las estancias cortas favorecen el alquiler; a partir de unos siete a diez años, una hipoteca fija frente a un alquiler que sube suele favorecer la compra.
How long do I need to own before buying beats renting?
Normalmente de cinco a diez años, según los costes de transacción y la subida de precios. Con 750.000 $, la ida y vuelta cuesta unos 48.750 $, que hay que recuperar en patrimonio antes de que comprar salga ganando en coste neto.
Why is comparing rent to a mortgage payment wrong?
Porque parte de la cuota es capital, que usted conserva, y porque la propiedad conlleva impuestos municipales, seguro y mantenimiento de aproximadamente el 1 % al 2 % del valor al año, que ningún alquiler incluye. Las dos cifras no son del mismo tipo.
Does the deposit really have an opportunity cost?
Sí. Una entrada de 150.000 $ invertida al 6 % se convierte en unos 225.600 $ en siete años. Cualquier comparación que ignore esos 75.600 $ de crecimiento perdido está sesgada sistemáticamente a favor de comprar.
What property growth rate should I assume?
A largo plazo, el crecimiento real en la mayoría de los mercados desarrollados ha sido de pocos puntos por encima de la inflación, así que un 3 % a 4 % nominal es un escenario base defendible. El resultado es muy sensible a este dato, así que pruébelo en ambos sentidos antes de decidir.
What about the non-financial side?
La seguridad de permanencia, la libertad para reformar y la disciplina del ahorro forzoso favorecen la propiedad; la movilidad y un menor mantenimiento favorecen el alquiler. Esta herramienta solo responde a la cuestión económica, que es uno de los elementos de la decisión.
Herramientas relacionadas
Fuentes
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0