Calculadora de rentabilidad del alquiler
Rentabilidad bruta y neta del alquiler, descontando periodos vacíos y gastos, a diferencia de la «rentabilidad» que suelen anunciar los agentes.
Rentabilidad neta del alquiler
2,99 %
la rentabilidad bruta es del 4,51 %; los gastos se llevan el 30 % del alquiler
- Rentabilidad bruta
- 4,51 %
- Alquiler neto al año
- 22.700 US$
- Neto a la semana
- 436,54 US$
| Alquiler de 50 semanas | 32.500 US$ |
|---|---|
| Gastos | -9800,00 US$ |
| Alquiler neto | 22.700 US$ |
| Desembolso total con costes de compra | 758.000 US$ |
Una vivienda alquilada a 650 $ a la semana por 720.000 $ muestra una rentabilidad bruta del 4,69 % y cerca del 3,2 % neta una vez contados los gastos y dos semanas sin inquilino.
Cómo se calcula
Cómo se calcula
La rentabilidad bruta es alquiler entre precio
El alquiler anual dividido entre el precio de compra. Ignora todos los costes de la propiedad, y por eso es la cifra que aparece en los anuncios y la menos útil para decidir.
rentabilidad bruta = alquiler anual ÷ precio de compraLa rentabilidad neta cuenta lo que realmente le queda
El alquiler de las semanas realmente alquiladas, menos los costes recurrentes, dividido entre el desembolso total, incluidos los costes de compra. Solo dos semanas sin inquilino ya restan un 3,8 % del alquiler antes de cualquier gasto.
rentabilidad neta = (alquiler − gastos) ÷ (precio + costes de compra)Ejemplo práctico: Vivienda de 720.000 $ alquilada a 650 $ a la semana
| Precio | 720.000 $ |
|---|---|
| Alquiler | 650 $ a la semana |
| Sin alquilar | 2 semanas |
| Gastos | 9800 $ |
| Rentabilidad bruta | 4,69 % |
|---|---|
| Rentabilidad neta | alrededor del 3,2 % |
| Alquiler neto | unos 22.700 $ |
La diferencia entre el 4,69 % y el 3,2 % es todo el coste de la propiedad, y marca la diferencia entre superar a un depósito a plazo fijo o no.
Supuestos del cálculo
- El alquiler es el que realmente se puede obtener, no el que se pide.
- Los gastos excluyen los intereses de la hipoteca.
- No se tiene en cuenta la revalorización.
- Las cifras son antes del impuesto sobre la renta.
Errores frecuentes
- Dos semanas sin inquilino es optimista en muchos mercados; cuatro semanas restan un 7,7 % del alquiler bruto y alrededor de medio punto de rentabilidad neta.
- La gestión del alquiler al 6–8 %, más las comisiones de arrendamiento, es un coste real que los anuncios casi nunca incluyen en la rentabilidad que publican.
- La rentabilidad no dice nada de la rentabilidad total: un 3 % con un 5 % de revalorización supera a un 6 % sin revalorización, y solo una de las dos se ve aquí.
Preguntas
What is a good rental yield?
Depende del mercado y del motivo de la compra. En las capitales caras, un 3–4 % bruto es habitual y se espera que la rentabilidad venga de la revalorización. Los mercados regionales y de mayor rentabilidad pueden dar un 5–7 % bruto con una revalorización más lenta.
What is the difference between gross and net yield?
La bruta divide el alquiler anual entre el precio e ignora todo lo demás. La neta resta los periodos vacíos y los costes recurrentes y divide entre el desembolso total, incluidos los costes de compra. Con cifras habituales, la neta queda 1–1,5 puntos por debajo de la bruta.
Should the mortgage be in the expenses?
No para la rentabilidad. La rentabilidad mide la vivienda, no cómo la ha financiado. Incluya la hipoteca al calcular el flujo de caja, que es una cuestión distinta e igual de importante.
How much should I allow for vacancy?
Dos semanas es una cifra de planificación habitual en un mercado de alquiler tenso, y cuatro es más prudente en uno flojo. Cada semana vacía resta alrededor del 1,9 % del alquiler anual, así que la hipótesis mueve la rentabilidad neta de forma apreciable.
Do purchase costs belong in the calculation?
Para la rentabilidad neta, sí. Los impuestos de transmisión, los gastos legales y las inspecciones son capital comprometido que no recuperará, así que medir la rentabilidad solo frente al precio la sobrestima en varios puntos porcentuales del desembolso.
Does a high yield mean a good investment?
No por sí sola. Una rentabilidad alta suele compensar una menor revalorización, un mayor riesgo de periodos vacíos o un edificio con menos vida útil. La rentabilidad total es rentabilidad más revalorización, y la rentabilidad es solo la mitad que se ve hoy.
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Fuentes
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