Calculadora de rentabilidade do arrendamento
Rentabilidade bruta e líquida do arrendamento, descontando a desocupação e os custos correntes — o valor que a «rentabilidade» de um agente normalmente não é.
Como é calculado
Como é calculado
A rentabilidade bruta é a renda sobre o preço
A renda anual a dividir pelo preço de compra. Ignora todos os custos de ser proprietário, e é por isso que é o valor indicado nos anúncios e o menos útil para decidir.
rentabilidade bruta = renda anual ÷ preço de compraA rentabilidade líquida conta o que realmente fica
A renda das semanas efetivamente arrendadas, menos os custos correntes, a dividir pelo investimento total incluindo os custos de aquisição. Só duas semanas desocupadas retiram 3,8% da renda antes de qualquer despesa.
rentabilidade líquida = (renda − despesas) ÷ (preço + custos de aquisição)Exemplo prático: Imóvel de 720 000 $ arrendado a 650 $ por semana
| Preço | 720 000 $ |
|---|---|
| Renda | 650 $ por semana |
| Desocupação | 2 semanas |
| Despesas | 9800 $ |
| Rentabilidade bruta | 4,69% |
|---|---|
| Rentabilidade líquida | cerca de 3,2% |
| Renda líquida | cerca de 22 700 $ |
A diferença entre 4,69% e 3,2% é todo o custo de ser proprietário, e é a diferença entre bater um depósito a prazo ou não.
Pressupostos do cálculo
- A renda é a renda efetivamente alcançável, não a pedida.
- As despesas excluem os juros do crédito à habitação.
- Sem contar com valorização do capital.
- Valores antes de imposto sobre o rendimento.
Onde é comum errar
- Duas semanas de desocupação é otimista em muitos mercados; quatro semanas retiram 7,7% da renda bruta e cerca de meio ponto de rentabilidade líquida.
- A gestão do imóvel a 6–8%, mais as comissões de arrendamento, é um custo real que os anúncios quase nunca incluem na rentabilidade indicada.
- A rentabilidade nada diz sobre o retorno total — uma rentabilidade de 3% com 5% de valorização bate uma de 6% sem valorização, e só uma delas é visível aqui.
Perguntas
What is a good rental yield?
Depende do mercado e do objetivo da compra. Nas capitais caras, 3–4% brutos é comum e espera-se que o retorno venha da valorização. Os mercados regionais e de maior rentabilidade podem chegar a 5–7% brutos, com valorização mais lenta.
What is the difference between gross and net yield?
A bruta divide a renda anual pelo preço e ignora tudo o resto. A líquida subtrai a desocupação e os custos correntes e divide pelo investimento total, incluindo os custos de aquisição. Com valores típicos, a líquida fica 1–1,5 pontos abaixo da bruta.
Should the mortgage be in the expenses?
Não para a rentabilidade. A rentabilidade mede o imóvel, não a forma como foi financiado. Inclua o crédito à habitação quando calcular o fluxo de caixa, que é uma questão diferente e igualmente importante.
How much should I allow for vacancy?
Duas semanas é um valor de planeamento comum num mercado de arrendamento apertado, e quatro é mais seguro num mercado fraco. Cada semana desocupada retira cerca de 1,9% da renda anual, por isso este pressuposto altera a rentabilidade líquida de forma significativa.
Do purchase costs belong in the calculation?
Para a rentabilidade líquida, sim. Impostos de transmissão, custos legais e vistorias são capital comprometido que não vai recuperar, por isso medir o retorno apenas face ao preço sobrestima a rentabilidade em vários por cento do investimento.
Does a high yield mean a good investment?
Não por si só. Rentabilidades altas compensam muitas vezes uma valorização mais fraca, um maior risco de desocupação ou uma vida útil mais curta do edifício. O retorno total é a rentabilidade mais a valorização, e a rentabilidade é só a metade que se vê hoje.
Ferramentas relacionadas
Fontes
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