賃貸利回り計算ツール

市場と購入の目的によります。価格の高い州都などの大都市では表面利回り3〜4%が一般的で、リターンは値上がりで得ることが期待されます。地方や高利回りの市場では表面利回りが5〜7%になることもありますが、値上がりは緩やかです。

表面利回りは年間家賃を価格で割るだけで、ほかはすべて無視します。実質利回りは空室と維持費を差し引き、購入諸費用を含む総投資額で割ります。一般的な数字では、実質利回りは表面利回りより1〜1.5ポイント低くなります。

利回りには含めません。利回りは物件そのものを測るもので、どう資金を調達したかは関係ありません。住宅ローンはキャッシュフローを計算するときに含めましょう。それは別の、同じくらい重要な問題です。

賃貸市場がひっ迫しているなら2週間が一般的な想定で、緩んでいるなら4週間のほうが無難です。空室が1週間増えるごとに年間家賃の約1.9%が減るため、この前提で実質利回りはかなり変わります。

実質利回りなら含めます。移転税、法務費用、住宅診断費用は投じたまま戻ってこない資金なので、価格だけでリターンを測ると、利回りを総投資額の数%分高く見積もることになります。

それだけでは判断できません。高い利回りは、値上がりの弱さ、高い空室リスク、建物の寿命の短さを埋め合わせていることがよくあります。トータルリターンは利回りと値上がりの合計で、利回りは今見える半分にすぎません。