מחשבון תשואת שכירות
תשואת שכירות ברוטו ונטו, אחרי ניכוי תקופות ריקות ועלויות שוטפות – הנתון שה"תשואה" של המתווך בדרך כלל איננה.
איך זה מחושב
איך זה מחושב
תשואה ברוטו היא שכר דירה חלקי מחיר
שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הרכישה. הוא מתעלם מכל עלויות הבעלות, ולכן זה המספר שמופיע במודעות והפחות שימושי להחלטה.
תשואה ברוטו = שכר דירה שנתי ÷ מחיר רכישהתשואה נטו סופרת את מה שנשאר בפועל
שכר הדירה של השבועות שהנכס מושכר בפועל, פחות עלויות שוטפות, חלקי סך ההשקעה כולל עלויות רכישה. שני שבועות ריקים לבדם מורידים 3.8% משכר הדירה עוד לפני הוצאה אחת.
תשואה נטו = (שכר דירה − הוצאות) ÷ (מחיר + עלויות רכישה)דוגמה מפורטת: נכס של 720,000 $ שמושכר ב-650 $ לשבוע
| מחיר | 720,000 $ |
|---|---|
| שכר דירה | 650 $ לשבוע |
| תקופה ריקה | שבועיים |
| הוצאות | 9,800 $ |
| תשואה ברוטו | 4.69% |
|---|---|
| תשואה נטו | כ-3.2% |
| שכר דירה נטו | כ-22,700 $ |
הפער בין 4.69% ל-3.2% הוא כל עלות הבעלות, וזה ההבדל בין לנצח פיקדון לזמן קצוב לבין לא.
ההנחות בחישוב
- שכר הדירה הוא מה שאפשר לקבל בפועל, לא המחיר המבוקש.
- ההוצאות לא כוללות ריבית משכנתה.
- ללא התחשבות בעליית ערך.
- הנתונים לפני מס הכנסה.
איפה טועים בדרך כלל
- שני שבועות ריקים הם הערכה אופטימית בשווקים רבים; ארבעה שבועות מורידים 7.7% משכר הדירה ברוטו וכחצי נקודה מהתשואה נטו.
- ניהול נכס ב-6%–8% ועוד דמי השכרה הם עלות אמיתית שמודעות כמעט אף פעם לא כוללות בתשואה המוצגת.
- התשואה לא אומרת כלום על התשואה הכוללת – תשואה של 3% עם עליית ערך של 5% עדיפה על תשואה של 6% בלי עליית ערך, ורק אחת מהן נראית כאן.
שאלות
What is a good rental yield?
זה תלוי בשוק ובמטרת הקנייה. בערי בירה יקרות תשואה ברוטו של 3%–4% נפוצה, והתשואה אמורה להגיע מעליית ערך. בשווקים אזוריים ובשווקים עם תשואה גבוהה יותר אפשר להגיע ל-5%–7% ברוטו עם צמיחה איטית יותר.
What is the difference between gross and net yield?
תשואה ברוטו מחלקת את שכר הדירה השנתי במחיר ומתעלמת מכל השאר. תשואה נטו מנכה תקופות ריקות ועלויות שוטפות ומחלקת בסך ההשקעה כולל עלויות רכישה. במספרים טיפוסיים הנטו נמוכה מהברוטו ב-1–1.5 נקודות.
Should the mortgage be in the expenses?
לא לצורך תשואה. התשואה מודדת את הנכס, לא את אופן המימון. את המשכנתה כוללים כשמחשבים תזרים מזומנים, וזו שאלה אחרת וחשובה באותה מידה.
How much should I allow for vacancy?
שבועיים הם נתון תכנון נפוץ בשוק שכירות לחוץ, וארבעה בטוחים יותר בשוק רפוי. כל שבוע ריק מוריד כ-1.9% משכר הדירה השנתי, כך שההנחה הזאת מזיזה את התשואה נטו במידה משמעותית.
Do purchase costs belong in the calculation?
לתשואה נטו, כן. מס רכישה, שכר טרחה משפטי ובדיקות הם הון שהושקע ולא יחזור, ולכן מדידת התשואה מול המחיר בלבד מגזימה בתשואה בכמה אחוזים מההשקעה.
Does a high yield mean a good investment?
לא לבדה. תשואות גבוהות מפצות לעיתים קרובות על עליית ערך חלשה, סיכון גבוה יותר לתקופות ריקות או חיי מבנה קצרים יותר. התשואה הכוללת היא תשואת השכירות ועוד עליית הערך, ותשואת השכירות היא רק החצי שרואים היום.
כלים קשורים
מקורות
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0