租金收益率计算器
毛租金收益率和净租金收益率，扣除空置和持有成本——这通常不是中介所说的“收益率”。
计算方法
计算方法
毛收益率是租金除以房价
年租金除以购买价格。它忽略了拥有房产的所有成本，这就是为什么挂牌信息里引用的都是它，而它对决策的用处也最小。
毛收益率 = 年租金 ÷ 购买价格净收益率计算的是您真正留下的钱
实际出租周数的租金，减去持有成本，再除以包括购置成本在内的总投入。仅两周空置，在计入任何费用之前就会减少 3.8% 的租金。
净收益率 = (租金 − 费用) ÷ (房价 + 购置成本)计算示例：$720,000 的房产，每周租金 $650
| 房价 | $720,000 |
|---|---|
| 租金 | 每周 $650 |
| 空置 | 2 周 |
| 费用 | $9,800 |
| 毛收益率 | 4.69% |
|---|---|
| 净收益率 | 约 3.2% |
| 净租金 | 约 $22,700 |
4.69% 和 3.2% 之间的差距就是拥有房产的全部成本，也决定了它能否跑赢定期存款。
计算假设
- 租金是实际能收到的租金，而不是挂牌租金。
- 费用不含房贷利息。
- 不考虑资本增值。
- 数字为所得税前。
常见错误
- 在许多市场，两周空置都算乐观；四周空置会减少 7.7% 的毛租金，净收益率约降低半个百分点。
- 6–8% 的物业托管费加上招租费是实实在在的成本，而挂牌信息几乎从不把它算进所报的收益率里。
- 收益率不能说明总回报——收益率 3%、增值 5%，胜过收益率 6%、零增值，而这里只能看到其中之一。
常见问题
What is a good rental yield?
这取决于市场以及您买房的目的。在房价昂贵的首府城市，3–4% 的毛租金收益率很常见，回报主要指望房价增长。地区性和高收益市场的毛收益率可达 5–7%，但增长较慢。
What is the difference between gross and net yield?
毛收益率用年租金除以房价，忽略其他一切。净收益率扣除空置和持有成本，再除以包括购置成本在内的总投入。按常见的数字，净收益率比毛收益率低 1–1.5 个百分点。
Should the mortgage be in the expenses?
计算收益率时不需要。收益率衡量的是房产本身，而不是您如何融资。计算现金流时再把房贷算进去，那是另一个同样重要的问题。
How much should I allow for vacancy?
在租赁市场紧俏时，两周是常用的规划数字；市场疲软时，四周更稳妥。每空置一周约减少 1.9% 的年租金，所以这个假设会让净收益率产生明显变化。
Do purchase costs belong in the calculation?
计算净收益率时要计入。过户税、律师费和验房费是您已投入且收不回来的资本，所以只拿房价来衡量回报，会让收益率高估总投入的几个百分点。
Does a high yield mean a good investment?
单凭这一点不是。高收益率往往是对较弱的资本增值、较高的空置风险或较短的建筑寿命的补偿。总回报等于收益率加上增值，而收益率只是今天能看到的那一半。
相关工具
来源
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