Leieavkastningskalkulator
Brutto og netto leieavkastning med tomgang og driftskostnader trukket fra – det tallet en meglers «avkastning» som regel ikke er.
Slik beregnes det
Slik beregnes det
Bruttoavkastning er leie delt på pris
Årlig leie delt på kjøpesummen. Den ser bort fra alle kostnader ved å eie, og derfor er det tallet som står i annonsene, og det minst nyttige for en beslutning.
bruttoavkastning = årlig leie ÷ kjøpesumNettoavkastning teller det du faktisk sitter igjen med
Leien for ukene eiendommen faktisk er utleid, minus driftskostnader, delt på samlet utlegg inkludert kjøpskostnader. To uker med tomgang alene fjerner 3,8 % av leien før en eneste utgift er betalt.
nettoavkastning = (leie − utgifter) ÷ (pris + kjøpskostnader)Regneeksempel: Eiendom til 720 000 $ utleid for 650 $ i uken
| Pris | 720 000 $ |
|---|---|
| Leie | 650 $ i uken |
| Tomgang | 2 uker |
| Utgifter | 9 800 $ |
| Bruttoavkastning | 4,69 % |
|---|---|
| Nettoavkastning | ca. 3,2 % |
| Nettoleie | ca. 22 700 $ |
Forskjellen mellom 4,69 % og 3,2 % er hele kostnaden ved å eie, og det er forskjellen mellom å slå et fastrenteinnskudd og ikke gjøre det.
Hva beregningen forutsetter
- Leien er den faktiske leien som kan oppnås, ikke den annonserte leien.
- Utgiftene er uten renter på boliglånet.
- Det er ikke regnet med verdistigning.
- Tallene er før inntektsskatt.
Der det ofte går galt
- To uker tomgang er optimistisk i mange markeder; fire uker fjerner 7,7 % av bruttoleien og rundt et halvt poeng av nettoavkastningen.
- Eiendomsforvaltning på 6–8 % pluss utleiehonorarer er en reell kostnad som annonser nesten aldri tar med i en oppgitt avkastning.
- Leieavkastningen sier ingenting om totalavkastningen – 3 % leieavkastning med 5 % verdistigning slår 6 % leieavkastning uten verdistigning, og bare det ene av dem vises her.
Spørsmål
What is a good rental yield?
Det avhenger av markedet og hva du kjøper eiendommen til. I dyre storbyer er 3–4 % brutto vanlig, og avkastningen ventes å komme fra verdistigning. Distriktsmarkeder og markeder med høyere avkastning kan ligge på 5–7 % brutto med lavere verdistigning.
What is the difference between gross and net yield?
Brutto deler årlig leie på prisen og ser bort fra alt annet. Netto trekker fra tomgang og driftskostnader og deler på samlet utlegg inkludert kjøpskostnader. Med typiske tall ligger netto 1–1,5 poeng under brutto.
Should the mortgage be in the expenses?
Ikke for avkastningen. Avkastningen måler eiendommen, ikke hvordan du har finansiert den. Ta med boliglånet når du beregner kontantstrømmen, som er et annet og like viktig spørsmål.
How much should I allow for vacancy?
To uker er et vanlig planleggingstall i et stramt leiemarked, og fire er tryggere i et svakt. Hver tomme uke fjerner rundt 1,9 % av årsleien, så antakelsen flytter nettoavkastningen merkbart.
Do purchase costs belong in the calculation?
For nettoavkastningen, ja. Dokumentavgift, advokathonorar og takst er kapital du har bundet og ikke får tilbake, så å måle avkastningen mot prisen alene overvurderer den med flere prosent av utlegget.
Does a high yield mean a good investment?
Ikke alene. Høy avkastning kompenserer ofte for svakere verdistigning, høyere risiko for tomgang eller kortere levetid for bygget. Totalavkastning er leieavkastning pluss verdistigning, og leieavkastningen er bare halvparten du kan se i dag.
Relaterte verktøy
Kilder
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0