Kalkulator for offset-konto
Hva penger på en offset-konto er verdt: sparte renter og hvor mye tidligere lånet er nedbetalt.
Side om side
Slik beregnes det
Rentene beregnes av nettosaldoen
Hver måned beregnes rentene av lånesaldoen minus det som står på offset-kontoen. På 580 000 $ med 45 000 $ på offset-kontoen til 6,1 % beregnes rentene av 535 000 $ – rundt 229 $ mindre i måneden.
renter = (lån − offset) × rente ÷ 12Terminbeløpet endres ikke
Fordi terminbeløpet er fast, går hver dollar i renter offset-kontoen sparer, til avdrag i stedet. De 229 $ i måneden i sparte renter blir 229 $ i måneden i ekstra avdrag, og derfor blir lånet nedbetalt år tidligere i stedet for at terminbeløpet blir mindre.
Regneeksempel: 580 000 $ til 6,1 % med 26 år igjen
| Lånesaldo | 580 000 $ |
|---|---|
| Rente | 6,10 % |
| På offset-kontoen | 45 000 $ |
| Månedlig innskudd | 500 $ |
| Månedlig terminbeløp | uendret |
|---|---|
| Spart rente | titusener |
| Lånet slutter | år tidligere |
Offset-kontoen gir effektivt 6,1 % skattefritt. En sparekonto med 4,5 % gir rundt 2,9 % netto med 35 % marginalskatt – under halvparten så godt.
Hva beregningen forutsetter
- Offset-kontoen motregnes 100 % mot lånet.
- Renten er fast i hele løpetiden.
- Saldoen på offset-kontoen blir aldri brukt.
- Ingen konto- eller pakkegebyrer.
Der det ofte går galt
- Delvise offset-kontoer motregner bare en andel – ofte 40–80 % – av saldoen, noe som endrer svaret forholdsmessig.
- Et pakkegebyr på 300–400 $ i året opphever fordelen av en offset-saldo under rundt 6 000 $ med 6 %.
- Gjenopptrekk er ikke offset: penger som trekkes opp igjen, er nytt lån, noe som kan endre fradragsretten for lånet på en utleieeiendom.
Spørsmål
How does an offset account work?
Saldoen på offset-kontoen trekkes fra lånet før rentene beregnes. Har du 45 000 $ på en offset-konto mot et lån på 580 000 $, betaler du renter av 535 000 $, mens pengene fortsatt er tilgjengelige.
Is an offset better than a savings account?
Nesten alltid, fordi besparelsen er skattefri. En offset-konto mot et lån med 6,1 % er verdt hele 6,1 %; en sparekonto med 4,5 % gir rundt 2,9 % netto etter skatt med 35 % marginalskatt.
Offset or extra repayments?
Økonomisk er de nesten like – begge reduserer rentene du betaler. Offset-kontoen holder pengene tilgjengelige, noe som betyr noe hvis de også er bufferen din. Ekstra nedbetaling er vanskeligere å reversere, noe enkelte foretrekker.
What is the difference between offset and redraw?
Gjenopptrekk henter tilbake penger du allerede har betalt tilbake, så uttaket regnes som nytt lån. På en utleieeiendom kan det endre hvor stor del av lånerentene som er fradragsberettiget. En offset-konto rører aldri lånesaldoen og unngår problemet.
Is a package fee worth paying for an offset?
Bare over en break-even-saldo. Et årlig gebyr på 395 $ mot et lån med 6,1 % krever rundt 6 500 $ på offset-kontoen bare for å dekke seg selv. Under det vinner som regel et lån med lavere rente uten pakken.
Can I have more than one offset account?
Mange långivere tillater flere mot ett lån, noe som er nyttig for å holde buffer, sparing til kjente utgifter og hverdagspenger adskilt, mens alle reduserer den samme rentekostnaden.
Relaterte verktøy
Kilder
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0