Calcolatore del conto offset
Quanto vale il denaro tenuto su un conto offset: interessi risparmiati e quanto prima si estingue il prestito.
Confronto
Come viene calcolato
Gli interessi si calcolano sul saldo netto
Ogni mese gli interessi si calcolano sul debito del mutuo meno quanto si trova sul conto offset. Su 580.000 $ con 45.000 $ in offset al 6,1%, gli interessi si calcolano su 535.000 $ – circa 229 $ in meno al mese.
interessi = (mutuo − offset) × tasso ÷ 12La rata non cambia
Poiché la rata resta fissa, ogni dollaro di interessi risparmiato con l’offset va al capitale. Quei 229 $ al mese di interessi risparmiati diventano 229 $ al mese di capitale extra, ed è per questo che il mutuo finisce anni prima invece di far scendere la rata.
Esempio svolto: 580.000 $ al 6,1% con 26 anni rimanenti
| Debito residuo | 580.000 $ |
|---|---|
| Tasso | 6,10% |
| Sul conto offset | 45.000 $ |
| Versamento mensile | 500 $ |
| Rata mensile | invariata |
|---|---|
| Interessi risparmiati | decine di migliaia |
| Fine del mutuo | anni prima |
Il conto offset rende l’equivalente del 6,1% esentasse. Un conto di risparmio al 4,5% rende al netto circa il 2,9% con un’aliquota marginale del 35% – meno della metà.
Ipotesi del calcolo
- Il conto offset compensa il 100% del mutuo.
- Il tasso resta fisso per tutta la durata.
- Il saldo del conto offset non viene mai speso.
- Nessun canone di conto o di pacchetto.
Errori frequenti
- I conti offset parziali compensano solo una frazione del saldo – spesso il 40–80% – il che cambia il risultato in proporzione.
- Un canone di pacchetto di 300–400 $ all’anno annulla il vantaggio di un saldo offset inferiore a circa 6.000 $ al 6%.
- Il redraw non è un conto offset: il denaro prelevato è un nuovo prestito, il che può cambiare la deducibilità fiscale del mutuo su un immobile da investimento.
Domande
How does an offset account work?
Il saldo del conto offset viene sottratto dal mutuo prima del calcolo degli interessi. Tenga 45.000 $ su un conto offset collegato a un mutuo di 580.000 $ e pagherà interessi su 535.000 $, mentre il denaro resta disponibile.
Is an offset better than a savings account?
Quasi sempre, perché il risparmio non è tassato. Un conto offset su un mutuo al 6,1% vale un 6,1% pieno; un conto di risparmio al 4,5% rende al netto circa il 2,9% con un’aliquota marginale del 35%.
Offset or extra repayments?
Dal punto di vista finanziario sono quasi identici – entrambi riducono gli interessi addebitati. Il conto offset mantiene il denaro accessibile, il che conta se è anche il suo fondo di emergenza. I rimborsi extra sono più difficili da recuperare, e c’è chi lo preferisce.
What is the difference between offset and redraw?
Il redraw riprende denaro già rimborsato, quindi prelevarlo conta come un nuovo prestito. Su un immobile da investimento questo può cambiare la quota di interessi deducibile. Un conto offset non tocca mai il debito del mutuo ed evita il problema.
Is a package fee worth paying for an offset?
Solo sopra un saldo di pareggio. Un canone annuo di 395 $ su un mutuo al 6,1% richiede circa 6.500 $ sul conto offset solo per ripagarsi. Sotto quella cifra, di solito conviene un mutuo a tasso più basso senza pacchetto.
Can I have more than one offset account?
Molti finanziatori ne consentono più di uno sullo stesso mutuo, utile per tenere separati fondo di emergenza, accantonamenti e denaro di tutti i giorni, mentre tutti riducono gli stessi interessi.
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Fonti
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