Offset-tililaskuri
Mitä offset-tilillä pidettävä raha on arvoltaan: säästetyt korot ja kuinka paljon aiemmin laina on maksettu.
Rinnakkain
Näin tämä lasketaan
Korko lasketaan nettosaldosta
Joka kuukausi korko lasketaan lainan saldosta, josta on vähennetty offset-tilin saldo. 580 000 $:n lainassa, kun offset-tilillä on 45 000 $ ja korko on 6,1 %, korko lasketaan 535 000 $:sta – noin 229 $ vähemmän kuukaudessa.
korko = (laina − offset) × korko ÷ 12Erä ei muutu
Koska erä pysyy samana, jokainen offset-tilin säästämä korkodollari menee sen sijaan lyhennykseen. 229 $:n kuukausittainen korkosäästö muuttuu 229 $:n lisälyhennykseksi kuukaudessa, minkä vuoksi laina päättyy vuosia aiemmin sen sijaan, että erä pienenisi.
Laskuesimerkki: 580 000 $, korko 6,1 %, 26 vuotta jäljellä
| Lainan saldo | 580 000 $ |
|---|---|
| Korko | 6,10 % |
| Offset-tilillä | 45 000 $ |
| Talletus kuukaudessa | 500 $ |
| Kuukausierä | ennallaan |
|---|---|
| Säästetyt korot | kymmeniätuhansia |
| Laina päättyy | vuosia aiemmin |
Offset-tili tuottaa efektiivisesti 6,1 % verotta. 4,5 %:n säästötili tuottaa 35 %:n marginaaliverolla nettona noin 2,9 % – alle puolet siitä.
Mitä laskelma olettaa
- Offset-tili hyvitetään lainaa vastaan 100-prosenttisesti.
- Korko pysyy kiinteänä koko laina-ajan.
- Offset-tilin saldoa ei koskaan käytetä.
- Ei tili- eikä pakettimaksuja.
Missä tässä usein menee pieleen
- Osittaiset offset-tilit hyvittävät vain osan – usein 40–80 % – saldosta, mikä muuttaa tulosta samassa suhteessa.
- 300–400 $:n vuotuinen pakettimaksu kumoaa alle noin 6 000 $:n offset-saldon hyödyn 6 %:n korolla.
- Takaisinnosto ei ole offset: takaisin nostettu raha on uutta lainaa, mikä voi muuttaa sijoitusasunnon lainan korkojen vähennyskelpoisuutta.
Kysymykset
How does an offset account work?
Offset-tilin saldo vähennetään lainasta ennen koron laskemista. Jos offset-tilillä on 45 000 $ 580 000 $:n lainaa vastaan, maksat korkoa 535 000 $:sta, ja raha on silti käytettävissäsi.
Is an offset better than a savings account?
Lähes aina, koska säästö on verotonta. Offset-tili 6,1 %:n lainaa vastaan on arvoltaan täydet 6,1 %; 4,5 %:n säästötili tuottaa 35 %:n marginaaliverolla verojen jälkeen noin 2,9 %.
Offset or extra repayments?
Taloudellisesti ne ovat lähes samanlaiset – molemmat pienentävät veloitettavaa korkoa. Offset-tili pitää rahan saatavilla, millä on merkitystä, jos se on myös hätävarasi. Lisälyhennyksiä on vaikeampi perua, mitä jotkut pitävät hyvänä.
What is the difference between offset and redraw?
Takaisinnosto palauttaa jo takaisin maksamaasi rahaa, joten nosto lasketaan uudeksi lainaksi. Sijoitusasunnossa se voi muuttaa sitä, kuinka suuri osa lainan koroista on vähennyskelpoista. Offset-tili ei koskaan kosketa lainan saldoa ja välttää ongelman.
Is a package fee worth paying for an offset?
Vain kannattavuusrajan ylittävällä saldolla. 395 $:n vuosimaksu 6,1 %:n lainaa vastaan vaatii offset-tilille noin 6 500 $ pelkästään kattaakseen itsensä. Sitä pienemmällä saldolla edullisempi laina ilman pakettia voittaa yleensä.
Can I have more than one offset account?
Monet lainanantajat sallivat useita tilejä samaa lainaa vastaan, mikä auttaa pitämään hätävaran, tiettyihin menoihin säästetyt rahat ja käyttörahat erillään, ja kaikki pienentävät silti samaa korkoa.
Aiheeseen liittyvät työkalut
Lähteet
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0