Calculadora de conta offset
Quanto vale o dinheiro parado numa conta offset: os juros poupados e quanto mais cedo termina o empréstimo.
Juros que a conta offset poupa
250 907 US$
e liquida o empréstimo 5,6 anos mais cedo
- Prestação mensal
- 3711,25 US$
- Juros com offset
- 326 998 US$
- Juros sem offset
- 577 905 US$
| Capital em dívida | 580 000 US$ |
|---|---|
| Na conta offset hoje | 45 000 US$ |
| Juros poupados | 250 907 US$ |
- O dinheiro numa conta offset rende à taxa do empréstimo, sem impostos — normalmente mais do que uma conta poupança rende líquido.
45 000 $ numa conta offset contra um empréstimo a 6,1% poupam cerca de 2745 $ de juros só no primeiro ano, e a poupança vai-se acumulando.
Lado a lado
Como é calculado
Os juros incidem sobre o saldo líquido
Todos os meses, os juros são calculados sobre o capital em dívida menos o que estiver na conta offset. Em 580 000 $ com 45 000 $ na conta offset a 6,1%, os juros incidem sobre 535 000 $ — cerca de 229 $ a menos por mês.
juros = (empréstimo − offset) × taxa ÷ 12A prestação não muda
Como a prestação se mantém, cada dólar de juros que a conta offset poupa vai para o capital. Esses 229 $ por mês de juros poupados tornam-se 229 $ por mês de capital extra, e é por isso que o empréstimo termina anos mais cedo em vez de a prestação baixar.
Exemplo prático: 580 000 $ a 6,1% com 26 anos restantes
| Capital em dívida | 580 000 $ |
|---|---|
| Taxa | 6,10% |
| Na conta offset | 45 000 $ |
| Reforço mensal | 500 $ |
| Prestação mensal | inalterada |
|---|---|
| Juros poupados | dezenas de milhares |
| Fim do empréstimo | anos mais cedo |
A conta offset rende efetivamente 6,1% sem impostos. Uma conta poupança a 4,5% rende cerca de 2,9% líquidos a uma taxa marginal de 35% — menos de metade.
Pressupostos do cálculo
- A conta offset compensa 100% do empréstimo.
- A taxa mantém-se fixa durante todo o prazo.
- O saldo da conta offset nunca é gasto.
- Sem comissões de conta ou de pacote.
Onde é comum errar
- As contas offset parciais só creditam uma fração do saldo — muitas vezes 40–80% —, o que altera a resposta na mesma proporção.
- Uma comissão de pacote de 300–400 $ por ano anula o benefício de um saldo na conta offset abaixo de cerca de 6000 $ a 6%.
- O redraw não é uma conta offset: o dinheiro levantado é um novo empréstimo, o que pode alterar a dedutibilidade fiscal do empréstimo num imóvel de investimento.
Perguntas
How does an offset account work?
O saldo da conta offset é subtraído ao empréstimo antes de os juros serem calculados. Mantenha 45 000 $ numa conta offset contra um empréstimo de 580 000 $ e paga juros sobre 535 000 $, enquanto o dinheiro continua disponível.
Is an offset better than a savings account?
Quase sempre, porque a poupança não é tributada. Uma conta offset contra um empréstimo a 6,1% vale 6,1% por inteiro; uma conta poupança a 4,5% rende cerca de 2,9% líquidos depois de impostos, a uma taxa marginal de 35%.
Offset or extra repayments?
Financeiramente são quase idênticas — ambas reduzem os juros cobrados. A conta offset mantém o dinheiro acessível, o que importa se também for o seu fundo de emergência. As amortizações extra são mais difíceis de reverter, o que algumas pessoas preferem.
What is the difference between offset and redraw?
O redraw vai buscar dinheiro que já reembolsou, por isso levantá-lo conta como novo empréstimo. Num imóvel de investimento, isso pode alterar a parte dos juros do empréstimo que é dedutível. Uma conta offset nunca mexe no capital em dívida e evita o problema.
Is a package fee worth paying for an offset?
Só acima de um saldo de equilíbrio. Uma comissão anual de 395 $ contra um empréstimo a 6,1% precisa de cerca de 6500 $ na conta offset só para se pagar. Abaixo disso, um empréstimo com taxa mais baixa sem pacote costuma ganhar.
Can I have more than one offset account?
Muitos credores permitem várias associadas a um só empréstimo, o que é útil para manter separados um fundo de emergência, um fundo de reserva e o dinheiro do dia a dia, enquanto todos reduzem os mesmos juros.
Ferramentas relacionadas
Fontes
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0