Offsetkontokalkylator
Vad pengar på ett offsetkonto är värda: sparad ränta och hur mycket tidigare lånet är slutbetalt.
Sida vid sida
Så räknas det
Räntan tas ut på nettosaldot
Varje månad beräknas räntan på lånesaldot minus det som finns på offsetkontot. På 580 000 $ med 45 000 $ i offset till 6,1 % tas ränta ut på 535 000 $ – ungefär 229 $ mindre i månaden.
ränta = (lån − offset) × ränta ÷ 12Betalningen ändras inte
Eftersom betalningen ligger fast går varje dollar ränta som offsetkontot sparar till amortering i stället. De 229 $ i sparad ränta per månad blir 229 $ extra amortering per månad, och därför blir lånet slutbetalt flera år tidigare i stället för att betalningen blir mindre.
Räkneexempel: 580 000 $ till 6,1 % med 26 år kvar
| Lånesaldo | 580 000 $ |
|---|---|
| Ränta | 6,10 % |
| På offsetkontot | 45 000 $ |
| Insättning per månad | 500 $ |
| Månadsbetalning | oförändrad |
|---|---|
| Sparad ränta | tiotusentals |
| Lånet slutbetalt | flera år tidigare |
Offsetkontot ger i praktiken 6,1 % skattefritt. Ett sparkonto med 4,5 % ger ungefär 2,9 % vid 35 % marginalskatt – mindre än hälften så bra.
Vad beräkningen antar
- Offsetkontot räknas till 100 % mot lånet.
- Räntan ligger fast under hela löptiden.
- Saldot på offsetkontot används aldrig.
- Inga konto- eller paketavgifter.
Där det ofta blir fel
- Delvisa offsetkonton räknar bara in en andel av saldot – ofta 40–80 % – vilket ändrar svaret i motsvarande grad.
- En paketavgift på 300–400 $ per år tar ut fördelen med ett offsetsaldo under ungefär 6 000 $ vid 6 %.
- Uttag (redraw) är inte offset: pengar som tas ut är ny upplåning, vilket kan ändra avdragsrätten för lånet på en investeringsfastighet.
Frågor
How does an offset account work?
Saldot på offsetkontot dras från lånet innan räntan beräknas. Har du 45 000 $ på ett offsetkonto mot ett lån på 580 000 $ betalar du ränta på 535 000 $, samtidigt som pengarna finns kvar att använda.
Is an offset better than a savings account?
Nästan alltid, eftersom besparingen är skattefri. Ett offsetkonto mot ett lån på 6,1 % ger hela 6,1 %; ett sparkonto med 4,5 % ger ungefär 2,9 % efter skatt vid en marginalskatt på 35 %.
Offset or extra repayments?
Ekonomiskt är de nästan identiska – båda sänker räntan du betalar. Med offsetkontot finns pengarna tillgängliga, vilket spelar roll om de också är din buffert. Extra amorteringar är svårare att ångra, vilket vissa föredrar.
What is the difference between offset and redraw?
Vid uttag (redraw) tar du tillbaka pengar du redan amorterat, så uttaget räknas som ny upplåning. För en investeringsfastighet kan det ändra hur stor del av låneräntan som är avdragsgill. Ett offsetkonto rör aldrig lånesaldot och undviker problemet.
Is a package fee worth paying for an offset?
Bara över ett break even-saldo. En årsavgift på 395 $ mot ett lån på 6,1 % kräver ungefär 6 500 $ på offsetkontot bara för att täcka sig själv. Under det vinner oftast ett lån med lägre ränta utan paket.
Can I have more than one offset account?
Många långivare tillåter flera mot ett lån, vilket är praktiskt för att hålla buffert, sparpott och vardagspengar åtskilda medan alla sänker samma räntekostnad.
Relaterade verktyg
Källor
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0