Kalkulator konta offset
Ile są warte pieniądze trzymane na koncie offset: zaoszczędzone odsetki i o ile wcześniej kończy się kredyt.
Porównanie
Jak to jest liczone
Odsetki nalicza się od salda netto
Co miesiąc odsetki nalicza się od salda kredytu pomniejszonego o kwotę na koncie offset. Przy 580 000 $ i 45 000 $ na koncie offset przy 6,1% odsetki liczone są od 535 000 $ – około 229 $ mniej miesięcznie.
odsetki = (kredyt − offset) × stopa ÷ 12Rata się nie zmienia
Ponieważ rata się nie zmienia, każdy dolar odsetek zaoszczędzony dzięki kontu offset idzie na kapitał. Te 229 $ miesięcznie zaoszczędzonych odsetek staje się 229 $ dodatkowej spłaty kapitału, dlatego kredyt kończy się o lata wcześniej, a rata nie maleje.
Przykład: 580 000 $ na 6,1% z 26 latami do końca
| Saldo kredytu | 580 000 $ |
|---|---|
| Stopa | 6,10% |
| Na koncie offset | 45 000 $ |
| Miesięczne wpłaty | 500 $ |
| Rata miesięczna | bez zmian |
|---|---|
| Zaoszczędzone odsetki | dziesiątki tysięcy |
| Koniec kredytu | o lata wcześniej |
Konto offset daje efektywnie 6,1% bez podatku. Konto oszczędnościowe na 4,5% daje netto około 2,9% przy krańcowej stawce 35% – mniej niż połowę.
Założenia
- Konto offset pomniejsza kredyt w 100%.
- Stopa pozostaje stała przez cały okres.
- Saldo konta offset nigdy nie jest wydawane.
- Bez opłat za konto lub pakiet.
Najczęstsze błędy
- Częściowe konta offset uwzględniają tylko część salda – często 40–80% – co proporcjonalnie zmienia wynik.
- Opłata za pakiet 300–400 $ rocznie niweluje korzyść z salda na koncie offset poniżej około 6000 $ przy 6%.
- Redraw to nie konto offset: ponownie wypłacone pieniądze to nowe zadłużenie, co może zmienić możliwość odliczenia odsetek od kredytu na nieruchomość inwestycyjną.
Pytania
How does an offset account work?
Saldo konta offset odejmuje się od kredytu przed naliczeniem odsetek. Przy 45 000 $ na koncie offset i kredycie 580 000 $ odsetki nalicza się od 535 000 $, a pieniądze nadal są dostępne.
Is an offset better than a savings account?
Prawie zawsze, bo oszczędność nie jest opodatkowana. Konto offset przy kredycie na 6,1% jest warte pełne 6,1%; konto oszczędnościowe na 4,5% daje netto około 2,9% po podatku przy krańcowej stawce 35%.
Offset or extra repayments?
Finansowo są niemal identyczne – oba sposoby obniżają naliczane odsetki. Konto offset zachowuje dostęp do pieniędzy, co ma znaczenie, jeśli to także fundusz awaryjny. Nadpłaty trudniej cofnąć, co niektórzy wolą.
What is the difference between offset and redraw?
Redraw to ponowna wypłata pieniędzy już spłaconych, więc liczy się jako nowe zadłużenie. W przypadku nieruchomości inwestycyjnej może to zmienić, jaka część odsetek podlega odliczeniu. Konto offset nigdy nie zmienia salda kredytu i tego problemu nie ma.
Is a package fee worth paying for an offset?
Tylko powyżej salda progowego. Opłata roczna 395 $ przy kredycie na 6,1% wymaga około 6500 $ na koncie offset tylko po to, by się zwrócić. Poniżej tej kwoty zwykle wygrywa tańszy kredyt bez pakietu.
Can I have more than one offset account?
Wielu kredytodawców pozwala na kilka kont przy jednym kredycie, co ułatwia oddzielenie funduszu awaryjnego, funduszu celowego i pieniędzy na co dzień, przy czym wszystkie obniżają te same odsetki.
Powiązane narzędzia
Źródła
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0