Kalkulator rentowności najmu
Rentowność najmu brutto i netto po odjęciu pustostanów i kosztów bieżących – wartość, którą „rentowność” podawana przez pośrednika zwykle nie jest.
Jak to jest liczone
Jak to jest liczone
Rentowność brutto to czynsz do ceny
Roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu. Pomija wszystkie koszty posiadania, dlatego to ta liczba pojawia się w ogłoszeniach – i ona najmniej pomaga w decyzji.
rentowność brutto = roczny czynsz ÷ cena zakupuRentowność netto liczy to, co faktycznie zostaje
Czynsz za tygodnie faktycznego najmu minus koszty bieżące, podzielony przez cały nakład łącznie z kosztami zakupu. Same dwa tygodnie pustostanu odbierają 3,8% czynszu, zanim pojawi się jakikolwiek koszt.
rentowność netto = (czynsz − koszty) ÷ (cena + koszty zakupu)Przykład: Nieruchomość za 720 000 $ wynajmowana za 650 $ tygodniowo
| Cena | 720 000 $ |
|---|---|
| Czynsz | 650 $ tygodniowo |
| Pustostan | 2 tygodnie |
| Koszty | 9800 $ |
| Rentowność brutto | 4,69% |
|---|---|
| Rentowność netto | około 3,2% |
| Czynsz netto | około 22 700 $ |
Różnica między 4,69% a 3,2% to cały koszt posiadania – i to ona decyduje, czy wynik jest lepszy od lokaty terminowej.
Założenia
- Czynsz to faktycznie osiągalna kwota, a nie oczekiwana w ogłoszeniu.
- Koszty nie obejmują odsetek od kredytu hipotecznego.
- Bez uwzględnienia wzrostu wartości.
- Kwoty przed podatkiem dochodowym.
Najczęstsze błędy
- Dwa tygodnie pustostanu to na wielu rynkach optymizm; cztery tygodnie odbierają 7,7% czynszu brutto i około pół punktu rentowności netto.
- Zarządzanie nieruchomością za 6–8% plus prowizje za znalezienie najemcy to realny koszt, którego ogłoszenia prawie nigdy nie wliczają w podawaną rentowność.
- Rentowność nic nie mówi o całkowitym zwrocie – 3% rentowności przy 5% wzrostu wartości wygrywa z 6% bez wzrostu, a tutaj widać tylko jedną z tych liczb.
Pytania
What is a good rental yield?
Zależy od rynku i celu zakupu. W drogich stolicach 3–4% brutto to norma, a zysk ma pochodzić ze wzrostu wartości. Rynki regionalne i o wyższej rentowności mogą dawać 5–7% brutto przy wolniejszym wzroście.
What is the difference between gross and net yield?
Rentowność brutto dzieli roczny czynsz przez cenę i pomija wszystko inne. Netto odejmuje pustostany i koszty bieżące, a dzieli przez cały nakład łącznie z kosztami zakupu. Przy typowych danych netto jest o 1–1,5 punktu niższa niż brutto.
Should the mortgage be in the expenses?
Nie dla rentowności. Rentowność mierzy nieruchomość, a nie sposób jej finansowania. Kredyt hipoteczny uwzględnia się przy liczeniu przepływów pieniężnych – to inne, równie ważne pytanie.
How much should I allow for vacancy?
Dwa tygodnie to typowe założenie na napiętym rynku najmu, a cztery są bezpieczniejsze na słabym. Każdy tydzień pustostanu odbiera około 1,9% rocznego czynszu, więc to założenie wyraźnie zmienia rentowność netto.
Do purchase costs belong in the calculation?
Dla rentowności netto – tak. Podatek od zakupu, opłaty prawne i inspekcje to zaangażowany kapitał, który nie wróci, więc liczenie zwrotu tylko względem ceny zawyża rentowność o kilka procent nakładu.
Does a high yield mean a good investment?
Nie sama w sobie. Wysoka rentowność często rekompensuje słabszy wzrost wartości, wyższe ryzyko pustostanów albo krótszą żywotność budynku. Całkowity zwrot to rentowność plus wzrost wartości, a rentowność to tylko ta połowa, którą widać dziś.
Powiązane narzędzia
Źródła
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0