Calcolatore del rendimento da locazione
Rendimento da locazione lordo e netto, dedotti sfitti e costi di gestione, a differenza del «rendimento» di solito indicato dagli agenti.
Come viene calcolato
Come viene calcolato
Il rendimento lordo è affitto su prezzo
L’affitto annuo diviso per il prezzo di acquisto. Ignora ogni costo della proprietà, ed è per questo che è il numero citato negli annunci e il meno utile per decidere.
rendimento lordo = affitto annuo ÷ prezzo di acquistoIl rendimento netto conta ciò che le resta davvero
L’affitto delle settimane effettivamente locate, meno i costi di gestione, diviso per l’esborso totale compresi i costi di acquisto. Due sole settimane di sfitto tolgono il 3,8% dell’affitto prima di qualsiasi spesa.
rendimento netto = (affitto − spese) ÷ (prezzo + costi di acquisto)Esempio svolto: Immobile da 720.000 $ affittato a 650 $ a settimana
| Prezzo | 720.000 $ |
|---|---|
| Affitto | 650 $ a settimana |
| Sfitto | 2 settimane |
| Spese | 9.800 $ |
| Rendimento lordo | 4,69% |
|---|---|
| Rendimento netto | circa 3,2% |
| Affitto netto | circa 22.700 $ |
Lo scarto tra il 4,69% e il 3,2% è l’intero costo della proprietà, ed è la differenza tra battere un deposito vincolato o no.
Ipotesi del calcolo
- L’affitto è quello effettivamente ottenibile, non quello richiesto.
- Le spese escludono gli interessi del mutuo.
- Rivalutazione del capitale non considerata.
- Le cifre sono al lordo dell’imposta sul reddito.
Errori frequenti
- Due settimane di sfitto sono ottimistiche in molti mercati; quattro settimane tolgono il 7,7% dell’affitto lordo e circa mezzo punto di rendimento netto.
- La gestione dell’affitto al 6–8% più le commissioni di locazione è un costo reale che gli annunci non includono quasi mai nel rendimento indicato.
- Il rendimento non dice nulla del rendimento totale – un rendimento del 3% con il 5% di crescita batte un rendimento del 6% senza crescita, e solo uno dei due è visibile qui.
Domande
What is a good rental yield?
Dipende dal mercato e dallo scopo dell’acquisto. Nelle capitali costose un 3–4% lordo è comune e ci si aspetta che il rendimento arrivi dalla crescita dei prezzi. I mercati regionali e ad alto rendimento possono arrivare al 5–7% lordo con una crescita più lenta.
What is the difference between gross and net yield?
Il lordo divide l’affitto annuo per il prezzo e ignora tutto il resto. Il netto sottrae sfitti e costi di gestione e divide per l’esborso totale, costi di acquisto compresi. Con cifre tipiche il netto è 1–1,5 punti sotto il lordo.
Should the mortgage be in the expenses?
Non per il rendimento. Il rendimento misura l’immobile, non come lo ha finanziato. Includa il mutuo quando calcola il flusso di cassa, che è una domanda diversa e altrettanto importante.
How much should I allow for vacancy?
Due settimane è una stima comune in un mercato degli affitti teso, e quattro è più prudente in uno debole. Ogni settimana di sfitto toglie circa l’1,9% dell’affitto annuo, quindi l’ipotesi sposta il rendimento netto in misura significativa.
Do purchase costs belong in the calculation?
Per il rendimento netto, sì. Imposte di trasferimento, spese legali e ispezioni sono capitale impegnato che non tornerà indietro, quindi misurare il rendimento sul solo prezzo lo sovrastima di diversi punti percentuali dell’esborso.
Does a high yield mean a good investment?
Non da solo. Rendimenti alti spesso compensano una crescita del capitale più debole, un rischio di sfitto maggiore o un edificio con vita più breve. Il rendimento totale è rendimento più crescita, e il rendimento è solo la metà visibile oggi.
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Fonti
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