Lejeafkastberegner
Brutto- og nettolejeafkast med tomgang og driftsudgifter fratrukket – det tal, en mæglers »afkast« som regel ikke er.
Sådan beregnes det
Sådan beregnes det
Bruttoafkast er leje divideret med pris
Den årlige leje divideret med købsprisen. Den ser bort fra alle omkostninger ved at eje, og derfor er det tallet, der står i annoncerne, og det mindst brugbare til en beslutning.
bruttoafkast = årlig leje ÷ købsprisNettoafkast tæller det, du faktisk beholder
Lejen for de uger, ejendommen faktisk er udlejet, minus driftsudgifter, divideret med det samlede udlæg inklusive købsomkostninger. To ugers tomgang fjerner alene 3,8 % af lejen, før der er betalt en eneste udgift.
nettoafkast = (leje − udgifter) ÷ (pris + købsomkostninger)Regneeksempel: Ejendom til 720.000 $ udlejet for 650 $ om ugen
| Pris | 720.000 $ |
|---|---|
| Leje | 650 $ om ugen |
| Tomgang | 2 uger |
| Udgifter | 9.800 $ |
| Bruttoafkast | 4,69 % |
|---|---|
| Nettoafkast | ca. 3,2 % |
| Nettoleje | ca. 22.700 $ |
Forskellen mellem 4,69 % og 3,2 % er hele omkostningen ved at eje, og det er forskellen mellem at slå et tidsindskud og ikke at gøre det.
Hvad beregningen forudsætter
- Lejen er den leje, der reelt kan opnås, ikke den udbudte leje.
- Udgifterne er uden renter på boliglånet.
- Der er ikke regnet med værdistigning.
- Tallene er før indkomstskat.
Hvor det ofte går galt
- To ugers tomgang er optimistisk på mange markeder; fire uger fjerner 7,7 % af bruttolejen og ca. et halvt point af nettoafkastet.
- Ejendomsadministration på 6–8 % plus udlejningsgebyrer er en reel omkostning, som annoncer næsten aldrig medregner i et oplyst afkast.
- Lejeafkastet siger intet om det samlede afkast – 3 % i lejeafkast med 5 % værdistigning slår 6 % i lejeafkast uden værdistigning, og kun det ene af dem kan ses her.
Spørgsmål
What is a good rental yield?
Det afhænger af markedet, og hvad du køber ejendommen til. I dyre hovedstæder er 3–4 % brutto almindeligt, og afkastet forventes at komme fra værdistigning. Regionale markeder og markeder med højere afkast kan ligge på 5–7 % brutto med langsommere værdistigning.
What is the difference between gross and net yield?
Brutto dividerer den årlige leje med prisen og ser bort fra alt andet. Netto trækker tomgang og driftsudgifter fra og dividerer med det samlede udlæg inklusive købsomkostninger. Med typiske tal ligger netto 1–1,5 point under brutto.
Should the mortgage be in the expenses?
Ikke for afkastet. Afkastet måler ejendommen, ikke hvordan du har finansieret den. Medtag boliglånet, når du beregner pengestrømmen, som er et andet og lige så vigtigt spørgsmål.
How much should I allow for vacancy?
To uger er et almindeligt planlægningstal på et stramt lejemarked, og fire er sikrere på et svagt. Hver tom uge fjerner ca. 1,9 % af den årlige leje, så antagelsen flytter nettoafkastet mærkbart.
Do purchase costs belong in the calculation?
For nettoafkastet, ja. Tinglysningsafgift, advokatsalær og inspektioner er kapital, du har bundet og ikke får tilbage, så måler du afkastet mod prisen alene, overvurderer du det med flere procent af udlægget.
Does a high yield mean a good investment?
Ikke alene. Høje afkast kompenserer ofte for svagere værdistigning, større risiko for tomgang eller en kortere levetid for bygningen. Det samlede afkast er lejeafkast plus værdistigning, og lejeafkastet er kun den halvdel, du kan se i dag.
Relaterede værktøjer
Kilder
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0