Mietrenditerechner
Brutto- und Nettomietrendite nach Abzug von Leerstand und laufenden Kosten – die Zahl, die die „Rendite“ eines Maklers meist nicht ist.
So wird gerechnet
So wird gerechnet
Bruttorendite ist Miete durch Preis
Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie ignoriert alle Eigentümerkosten. Deshalb ist sie die Zahl in Inseraten und die am wenigsten nützliche für eine Entscheidung.
Bruttorendite = Jahresmiete ÷ KaufpreisDie Nettorendite zählt, was Ihnen tatsächlich bleibt
Die Miete für die tatsächlich vermieteten Wochen, abzüglich laufender Kosten, geteilt durch den Gesamtaufwand inklusive Kaufnebenkosten. Schon zwei Wochen Leerstand kosten 3,8 % der Miete, bevor überhaupt Kosten anfallen.
Nettorendite = (Miete − Kosten) ÷ (Preis + Kaufnebenkosten)Rechenbeispiel: Immobilie für 720.000 $, vermietet für 650 $ pro Woche
| Preis | 720.000 $ |
|---|---|
| Miete | 650 $ pro Woche |
| Leerstand | 2 Wochen |
| Kosten | 9.800 $ |
| Bruttorendite | 4,69 % |
|---|---|
| Nettorendite | etwa 3,2 % |
| Nettomiete | etwa 22.700 $ |
Der Abstand zwischen 4,69 % und 3,2 % sind die gesamten Eigentümerkosten – und der Unterschied, ob Sie ein Festgeld schlagen oder nicht.
Was hier angenommen wird
- Die Miete ist die tatsächlich erzielbare, nicht die geforderte Miete.
- Die Kosten enthalten keine Hypothekenzinsen.
- Keine Berücksichtigung von Wertsteigerung.
- Die Zahlen gelten vor Einkommensteuer.
Wo es häufig schiefgeht
- Zwei Wochen Leerstand sind in vielen Märkten optimistisch; vier Wochen kosten 7,7 % der Bruttomiete und etwa einen halben Prozentpunkt Nettorendite.
- Hausverwaltung mit 6–8 % plus Vermietungsgebühren ist ein echter Kostenfaktor, den Inserate in der angegebenen Rendite fast nie berücksichtigen.
- Die Mietrendite sagt nichts über die Gesamtrendite – 3 % Rendite mit 5 % Wertsteigerung schlagen 6 % Rendite ohne Wertsteigerung, und nur eines davon ist hier sichtbar.
Fragen
What is a good rental yield?
Das hängt vom Markt ab und davon, wofür Sie kaufen. In teuren Großstädten sind 3–4 % brutto üblich, und die Rendite soll aus der Wertsteigerung kommen. Regionale Märkte mit höherer Rendite erreichen 5–7 % brutto bei langsamerem Wachstum.
What is the difference between gross and net yield?
Die Bruttorendite teilt die Jahresmiete durch den Preis und ignoriert alles andere. Die Nettorendite zieht Leerstand und laufende Kosten ab und teilt durch den gesamten Aufwand inklusive Kaufnebenkosten. Bei typischen Zahlen liegt netto 1–1,5 Prozentpunkte unter brutto.
Should the mortgage be in the expenses?
Nicht für die Rendite. Die Rendite misst die Immobilie, nicht ihre Finanzierung. Rechnen Sie die Hypothek beim Cashflow ein – das ist eine andere, ebenso wichtige Frage.
How much should I allow for vacancy?
Zwei Wochen sind ein üblicher Planwert in einem angespannten Mietmarkt, vier sind in einem schwachen sicherer. Jede Woche Leerstand kostet etwa 1,9 % der Jahresmiete, die Annahme verändert die Nettorendite also spürbar.
Do purchase costs belong in the calculation?
Für die Nettorendite ja. Grunderwerbsteuer, Rechtskosten und Gutachten sind gebundenes Kapital, das Sie nicht zurückbekommen. Wer die Rendite nur am Preis misst, überschätzt sie um mehrere Prozent des Aufwands.
Does a high yield mean a good investment?
Nicht für sich allein. Hohe Renditen gleichen oft schwächere Wertsteigerung, höheres Leerstandsrisiko oder eine kürzere Gebäudelebensdauer aus. Die Gesamtrendite ist Mietrendite plus Wertsteigerung, und die Mietrendite ist nur die Hälfte, die Sie heute sehen.
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Quellen
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