Kalkylator för hyresavkastning
Brutto- och nettohyresavkastning, med vakanser och löpande kostnader borträknade – den siffra som en mäklares ”avkastning” oftast inte är.
Så räknas det
Så räknas det
Bruttoavkastning är hyra delat med pris
Årshyran delad med köpesumman. Den bortser från alla kostnader för ägandet, och därför är det siffran som står i annonser och den minst användbara för ett beslut.
bruttoavkastning = årshyra ÷ köpesummaNettoavkastningen räknar det du faktiskt behåller
Hyran för de veckor bostaden faktiskt är uthyrd, minus löpande kostnader, delat med hela utgiften inklusive köpkostnader. Bara två tomma veckor tar bort 3,8 % av hyran innan en enda kostnad.
nettoavkastning = (hyra − kostnader) ÷ (pris + köpkostnader)Räkneexempel: Fastighet för 720 000 $ som hyrs ut för 650 $ i veckan
| Pris | 720 000 $ |
|---|---|
| Hyra | 650 $ i veckan |
| Vakans | 2 veckor |
| Kostnader | 9 800 $ |
| Bruttoavkastning | 4,69 % |
|---|---|
| Nettoavkastning | ungefär 3,2 % |
| Nettohyra | ungefär 22 700 $ |
Skillnaden mellan 4,69 % och 3,2 % är hela kostnaden för ägandet, och det är skillnaden mellan att slå ett fasträntekonto eller inte.
Vad beräkningen antar
- Hyran är den hyra som faktiskt går att få, inte den begärda.
- Kostnaderna exkluderar bolåneränta.
- Ingen hänsyn till värdeökning.
- Siffrorna är före inkomstskatt.
Där det ofta blir fel
- Två tomma veckor är optimistiskt på många marknader; fyra veckor tar bort 7,7 % av bruttohyran och ungefär en halv procentenhet av nettoavkastningen.
- Fastighetsförvaltning på 6–8 % plus uthyrningsavgifter är en verklig kostnad som annonser nästan aldrig räknar in i den angivna avkastningen.
- Avkastningen säger inget om totalavkastningen – 3 % avkastning med 5 % värdeökning slår 6 % avkastning utan värdeökning, och bara den ena syns här.
Frågor
What is a good rental yield?
Det beror på marknaden och vad du köper för. I dyra storstäder är 3–4 % brutto vanligt och avkastningen väntas komma från värdeökning. Regionala marknader med högre avkastning kan ge 5–7 % brutto med långsammare tillväxt.
What is the difference between gross and net yield?
Brutto delar årshyran med priset och bortser från allt annat. Netto drar av vakanser och löpande kostnader och delar med hela utgiften inklusive köpkostnader. Med vanliga siffror ligger netto 1–1,5 procentenheter under brutto.
Should the mortgage be in the expenses?
Inte för avkastningen. Avkastningen mäter fastigheten, inte hur du finansierade den. Ta med bolånet när du räknar på kassaflödet, som är en annan och lika viktig fråga.
How much should I allow for vacancy?
Två veckor är ett vanligt planeringsvärde på en stram hyresmarknad, och fyra är säkrare på en svag. Varje tom vecka tar bort ungefär 1,9 % av årshyran, så antagandet flyttar nettoavkastningen märkbart.
Do purchase costs belong in the calculation?
För nettoavkastningen, ja. Stämpelskatt, juristavgifter och besiktningar är kapital du har bundit och inte får tillbaka, så att mäta avkastningen bara mot priset överskattar den med flera procent av utgiften.
Does a high yield mean a good investment?
Inte i sig. Hög avkastning kompenserar ofta för svagare värdeökning, högre vakansrisk eller kortare livslängd för byggnaden. Totalavkastning är hyresavkastning plus värdeökning, och hyresavkastningen är bara den halva du kan se i dag.
Relaterade verktyg
Källor
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0