Beregner for offset-konto
Hvad penge på en offset-konto er værd: sparede renter, og hvor meget tidligere lånet er betalt ud.
Side om side
Sådan beregnes det
Renterne beregnes af nettosaldoen
Hver måned beregnes renterne af lånets saldo minus det, der står på offset-kontoen. På 580.000 $ med 45.000 $ i offset til 6,1 % beregnes renterne af 535.000 $ – ca. 229 $ mindre om måneden.
renter = (lån − offset) × rente ÷ 12Ydelsen ændrer sig ikke
Fordi ydelsen er fast, går hver dollar i renter, som offset-kontoen sparer, i stedet til afdrag. De 229 $ om måneden i sparede renter bliver til 229 $ om måneden i ekstra afdrag, og derfor bliver lånet betalt ud år før i stedet for at ydelsen falder.
Regneeksempel: 580.000 $ til 6,1 % med 26 år tilbage
| Lånesaldo | 580.000 $ |
|---|---|
| Rente | 6,10 % |
| På offset-kontoen | 45.000 $ |
| Månedlig indbetaling | 500 $ |
| Månedlig ydelse | uændret |
|---|---|
| Sparede renter | titusindvis |
| Lånet slutter | år tidligere |
Offset-kontoen giver effektivt 6,1 % skattefrit. En opsparingskonto med 4,5 % giver ca. 2,9 % netto ved en marginalskat på 35 % – mindre end halvt så godt.
Hvad beregningen forudsætter
- Offset-kontoen modregnes 100 % i lånet.
- Renten er fast i hele løbetiden.
- Saldoen på offset-kontoen bliver aldrig brugt.
- Ingen konto- eller pakkegebyrer.
Hvor det ofte går galt
- Delvise offset-konti modregner kun en andel – ofte 40–80 % – af saldoen, hvilket ændrer svaret forholdsmæssigt.
- Et pakkegebyr på 300–400 $ om året opvejer fordelen ved en offset-saldo under ca. 6.000 $ ved 6 %.
- Genudlån er ikke offset: genudlånte penge er nyt lån, hvilket kan ændre fradragsretten for renterne på en investeringsejendom.
Spørgsmål
How does an offset account work?
Saldoen på offset-kontoen trækkes fra lånet, før renterne beregnes. Har du 45.000 $ på en offset-konto mod et lån på 580.000 $, betaler du renter af 535.000 $, mens pengene stadig er til rådighed.
Is an offset better than a savings account?
Næsten altid, fordi besparelsen er skattefri. En offset-konto mod et lån til 6,1 % er hele 6,1 % værd; en opsparingskonto med 4,5 % giver ca. 2,9 % netto efter skat ved en marginalskat på 35 %.
Offset or extra repayments?
Økonomisk er de næsten ens – begge reducerer de renter, du betaler. Offset-kontoen holder pengene tilgængelige, hvilket betyder noget, hvis de også er din nødopsparing. Ekstra afdrag er sværere at fortryde, hvilket nogle foretrækker.
What is the difference between offset and redraw?
Ved genudlån trækker du penge, du allerede har betalt tilbage, så det tæller som nyt lån. På en investeringsejendom kan det ændre, hvor stor en del af renterne der er fradragsberettiget. En offset-konto rører aldrig lånets saldo og undgår problemet.
Is a package fee worth paying for an offset?
Kun over en break-even-saldo. Et årligt gebyr på 395 $ mod et lån til 6,1 % kræver ca. 6.500 $ på offset-kontoen bare for at dække sig selv. Derunder vinder et lån med lavere rente uden pakken som regel.
Can I have more than one offset account?
Mange långivere tillader flere mod ét lån, hvilket er nyttigt til at holde nødopsparing, en opsparing til kendte udgifter og hverdagspenge adskilt, mens de alle nedbringer den samme rente.
Relaterede værktøjer
Kilder
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0