Vuokraus vs. omistus -laskuri
Vertaa vuokraamisen ja ostamisen todellisia nettokuluja niiltä vuosilta, jotka todella asut, kauppakulut, asumiskulut ja sijoitettuna pysyvän käsirahan tuotto mukaan lukien.
Rinnakkain
Näin tämä lasketaan
Nettokulu, ei kuukausierä
Vuokran vertaaminen lainan erään on klassinen virhe, koska osa erästä kerryttää omaa pääomaa ja osa omistamisen kuluista ei näy siinä lainkaan. Tässä mitataan kaikki kummassakin vaihtoehdossa maksettu ja vähennetään sitten myynnissä takaisin saatava oma pääoma.
ostamisen kulu = käsiraha + ostokulut + erät + asumiskulut − oma pääoma nettoOsto ja myynti maksavat noin 6,5 %
Ostaminen maksaa noin 4 % hinnasta veroina, lakipalveluina ja tarkastuksina; myyminen noin 2,5 % välitys- ja lakipalkkioina. 750 000 $:n asunnossa se on 48 750 $ pelkkää kitkaa, minkä vuoksi lyhyt asumisaika suosii lähes aina vuokraamista.
Käsirahalla on vaihtoehtoiskustannus
6 %:n tuotolla sijoitettu 150 000 $:n käsiraha kasvaa seitsemässä vuodessa noin 225 600 $:iin. Jos se ohitetaan, vuokraaminen näyttää huonommalta kuin onkaan, joten käyttämättömän käsirahan kasvu vähennetään maksetusta vuokrasta.
vuokraamisen kulu = maksettu vuokra − sijoitetun käsirahan kasvuLaskuesimerkki: 750 000 $:n asunto, 150 000 $:n käsiraha, omistusaika 7 vuotta
| Hinta | 750 000 $ |
|---|---|
| Käsiraha | 150 000 $ |
| Vuokra | 2 600 $ kuukaudessa |
| Asumisaika | 7 vuotta |
| Kauppakulut | noin 48 750 $ |
|---|---|
| Käsiraha sijoitettuna | noin 225 600 $ |
| Ratkaisee | Asumisvuodet |
Muuta asumisvuosia, niin vastaus kääntyy. Alle noin viiden vuoden aikana kauppakulut hallitsevat; kymmenen vuoden jälkeen kiinteäkorkoista lainaa vastaan nouseva vuokra ratkaisee asian yleensä toisin päin.
Mitä laskelma olettaa
- 30 vuoden annuiteettilaina kiinteällä korolla.
- Vuokrat ja asuntojen hinnat nousevat tasaisesti vuosittain.
- Käsiraha sijoitettaisiin muuten ilmoitetulla tuotolla.
- Ei veroa sijoitusten tuotosta eikä omistusasujan etuja.
Missä tässä usein menee pieleen
- Arvonnousuoletus tekee suurimman osan työstä: 3,5 % vs. 5 % 750 000 $:n asunnossa seitsemässä vuodessa tarkoittaa noin 120 000 $:n eroa omassa pääomassa.
- Asumiskulut aliarvioidaan järjestelmällisesti – kiinteistövero, vakuutukset, yhtiövastike ja kunnossapito ovat tyypillisesti 1–2 % arvosta vuodessa, eivät ne muutamat sadat dollarit, joita ihmiset budjetoivat.
- Pienellä käsirahalla ostaminen tuo yleensä mukanaan usean tuhannen dollarin lainavakuutuksen, joka on puhdas kulu eikä sisälly hintaan.
Kysymykset
Is it better to rent or buy?
Se riippuu lähes kokonaan siitä, kuinka kauan asut. Kun noin 6,5 % hinnasta menee osto- ja myyntikuluihin, lyhyt asumisaika suosii vuokraamista; noin seitsemästä kymmeneen vuoden jälkeen kiinteäkorkoinen laina nousevaa vuokraa vastaan suosii yleensä ostamista.
How long do I need to own before buying beats renting?
Yleensä viidestä kymmeneen vuotta kauppakulujen ja hintojen nousun mukaan. 750 000 $:n asunnossa osto ja myynti maksavat noin 48 750 $, jotka on saatava takaisin oman pääoman kautta, ennen kuin omistaminen on nettokuluilla mitattuna edullisempaa.
Why is comparing rent to a mortgage payment wrong?
Koska osa erästä on lyhennystä, joka jää sinulle, ja koska omistamiseen liittyy kiinteistövero, vakuutukset ja kunnossapito, noin 1–2 % arvosta vuodessa, joita mikään vuokra ei sisällä. Luvut eivät ole samanlaisia.
Does the deposit really have an opportunity cost?
Kyllä. 6 %:n tuotolla sijoitettu 150 000 $:n käsiraha kasvaa seitsemässä vuodessa noin 225 600 $:iin. Jokainen vertailu, joka ohittaa tämän 75 600 $:n menetetyn kasvun, on järjestelmällisesti vinoutunut ostamisen hyväksi.
What property growth rate should I assume?
Pitkän aikavälin reaalikasvu useimmilla kehittyneillä markkinoilla on ollut muutamia prosentteja inflaation yli, joten 3–4 % nimellisesti on perusteltu lähtöoletus. Tulos on hyvin herkkä tälle luvulle, joten kokeile molempiin suuntiin ennen päätöstä.
What about the non-financial side?
Asumisen pysyvyys, vapaus remontoida ja pakkosäästämisen kurinalaisuus puoltavat omistamista; liikkuvuus ja vähäisempi kunnossapito puoltavat vuokraamista. Tämä työkalu vastaa vain rahakysymykseen, joka on vain yksi päätöksen osa.
Aiheeseen liittyvät työkalut
Lähteet
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0