Kalkulator for leie vs kjøpe
Sammenligner den reelle nettokostnaden ved å leie og kjøpe over årene du faktisk blir boende, med transaksjonskostnader, driftskostnader og avkastningen på en egenkapital som forblir investert.
Leie lønner seg etter 7 år
9 084,00 USD
Med disse tallene blir ikke kjøp billigere enn leie innen 30 år
- Nettokostnad ved kjøp
- 172 608 USD
- Nettokostnad ved leie
- 163 524 USD
- Netto boligverdi etter salgskostnader
- 391 564 USD
| Egenkapital | 150 000 USD |
|---|---|
| Kjøpskostnader | 30 000 USD |
| Driftskostnader i perioden | 78 750 USD |
| Nettokostnad ved kjøp | 172 608 USD |
| Nettokostnad ved leie | 163 524 USD |
| Leie lønner seg med | 9 084,00 USD |
- Begge alternativene måles som nettokostnad, så nettoverdien du får tilbake ved salg, trekkes fra kostnaden ved å kjøpe.
- Ser bort fra skatt på den investerte egenkapitalen og eventuelle fordeler for eiere som bor i boligen selv, som varierer fra land til land.
På en bolig til 750 000 $ med 4 % kjøpskostnader og 2,5 % salgskostnader må omtrent 48 750 $ i transaksjonskostnader tjenes inn før kjøp i det hele tatt lønner seg.
Side om side
Slik beregnes det
Nettokostnad, ikke månedlig terminbeløp
Å sammenligne husleie med et terminbeløp er den klassiske feilen, fordi en del av terminbeløpet bygger egenkapital, og en del av kostnaden ved å eie aldri vises i det. Her måles alt som betales ut i hvert alternativ, og deretter trekkes nettoverdien du får igjen ved salg, fra.
kjøpskostnad = egenkapital + kjøpskostnader + terminbeløp + driftskostnader − netto boligverdiKjøp og salg koster rundt 6,5 %
Kjøp koster rundt 4 % av prisen i dokumentavgift, juridisk bistand og takst; salg koster rundt 2,5 % i megler- og advokathonorarer. På 750 000 $ er det 48 750 $ i ren friksjon, og derfor taler et kort opphold nesten alltid for å leie.
Egenkapitalen har en alternativkostnad
En egenkapital på 150 000 $ som i stedet investeres til 6 %, vokser til rundt 225 600 $ over sju år. Ser man bort fra det, ser leie verre ut enn det er, så veksten på den ubrukte egenkapitalen trekkes fra husleien som er betalt.
leiekostnad = betalt husleie − vekst på investert egenkapitalRegneeksempel: Bolig til 750 000 $, egenkapital 150 000 $, beholdt i 7 år
| Pris | 750 000 $ |
|---|---|
| Egenkapital | 150 000 $ |
| Husleie | 2 600 $ i måneden |
| Botid | 7 år |
| Transaksjonskostnad | ca. 48 750 $ |
|---|---|
| Egenkapital om investert | ca. 225 600 $ |
| Avgjøres av | Antall år |
Endre antall år, og svaret snur. Under rundt fem år dominerer transaksjonskostnadene; etter ti år avgjør stigende husleie mot et fastrentelån det som regel motsatt vei.
Hva beregningen forutsetter
- Et 30-årig annuitetslån med konstant rente.
- Husleie og boligpriser stiger med en jevn årlig takt.
- Egenkapitalen ville ellers vært investert til oppgitt avkastning.
- Ingen skatt på investeringsavkastning og ingen fordeler for eiere som bor i boligen selv.
Der det ofte går galt
- Antakelsen om prisvekst gjør mesteparten av jobben: 3,5 % mot 5 % på 750 000 $ over sju år utgjør en forskjell på rundt 120 000 $ i boligverdi.
- Driftskostnader undervurderes systematisk – kommunale avgifter, forsikring, felleskostnader og vedlikehold ligger typisk på 1 % til 2 % av verdien i året, ikke de få hundre dollarene folk budsjetterer med.
- Kjøp med lav egenkapital medfører som regel en låneforsikring på flere tusen dollar, som er en ren kostnad og ikke regnes med i prisen.
Spørsmål
Is it better to rent or buy?
Det avhenger nesten helt av hvor lenge du blir boende. Med rundt 6,5 % av prisen tapt i kjøps- og salgskostnader taler korte opphold for å leie; etter omtrent sju til ti år taler et fastrentelån mot stigende husleie som regel for å kjøpe.
How long do I need to own before buying beats renting?
Vanligvis fem til ti år, styrt av transaksjonskostnader og prisvekst. På 750 000 $ koster kjøp og salg rundt 48 750 $, som må tjenes inn gjennom verdiøkning og nedbetaling før eie lønner seg målt i nettokostnad.
Why is comparing rent to a mortgage payment wrong?
Fordi en del av terminbeløpet er avdrag, som du beholder, og fordi eie medfører kommunale avgifter, forsikring og vedlikehold på omtrent 1 % til 2 % av verdien i året, som ingen husleie inneholder. De to tallene er ikke samme type tall.
Does the deposit really have an opportunity cost?
Ja. En egenkapital på 150 000 $ investert til 6 % blir rundt 225 600 $ over sju år. Enhver sammenligning som ignorerer de 75 600 $ i tapt vekst, er systematisk skjev i favør av å kjøpe.
What property growth rate should I assume?
Langsiktig realvekst i de fleste utviklede markeder har ligget noen få prosent over inflasjonen, så 3 % til 4 % nominelt er et forsvarlig utgangspunkt. Resultatet er svært følsomt for dette tallet, så test det begge veier før du bestemmer deg.
What about the non-financial side?
Trygghet i boligen, frihet til å pusse opp og disiplinen i tvungen sparing taler alle for å eie; mobilitet og mindre vedlikehold taler for å leie. Dette verktøyet svarer bare på pengespørsmålet, som er én del av beslutningen.
Relaterte verktøy
Kilder
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0