Calculateur louer ou acheter
Compare le coût net réel de la location et de l’achat sur la durée que vous resterez vraiment, en comptant les frais de transaction, les charges courantes et le rendement d’un apport resté investi.
Comparaison
Méthode de calcul
Le coût net, pas la mensualité
Comparer le loyer à une mensualité de prêt est l’erreur classique, car une partie de la mensualité constitue du patrimoine et une partie du coût de la propriété n’y apparaît jamais. Ce calcul mesure tout ce qui est dépensé dans chaque option, puis soustrait le patrimoine récupéré à la vente.
coût d’achat = apport + frais d’achat + mensualités + coûts courants − patrimoine netL’aller-retour coûte environ 6,5 %
Acheter coûte environ 4 % du prix en droits, frais juridiques et inspections ; vendre coûte environ 2,5 % en frais d’agence et juridiques. Sur 750 000 $, cela fait 48 750 $ de pure friction, c’est pourquoi une détention courte favorise presque toujours la location.
L’apport a un coût d’opportunité
Un apport de 150 000 $ placé à 6 % atteint environ 225 600 $ en sept ans. L’ignorer fait paraître la location plus défavorable qu’elle ne l’est : la croissance de l’apport non dépensé est donc déduite du loyer payé.
coût de location = loyers payés − croissance de l’apport placéExemple détaillé : Bien à 750 000 $, apport de 150 000 $, conservé 7 ans
| Prix | 750 000 $ |
|---|---|
| Apport | 150 000 $ |
| Loyer | 2 600 $ par mois |
| Durée | 7 ans |
| Coût de transaction | environ 48 750 $ |
|---|---|
| Apport s’il était placé | environ 225 600 $ |
| Facteur décisif | Années sur place |
Changez le nombre d’années et la réponse s’inverse. En dessous d’environ cinq ans, les frais de transaction dominent ; au-delà de dix, la hausse des loyers face à un prêt fixe fait généralement pencher la balance dans l’autre sens.
Hypothèses retenues
- Un prêt immobilier amortissable sur 30 ans à taux constant.
- Les loyers et les prix de l’immobilier progressent à des taux annuels stables.
- Sinon, l’apport serait placé au rendement indiqué.
- Ni impôt sur les plus-values de placement ni avantages pour les propriétaires occupants.
Erreurs fréquentes
- Les hypothèses de hausse des prix font l’essentiel du travail : 3,5 % contre 5 % sur 750 000 $ en sept ans représentent un écart d’environ 120 000 $ de patrimoine.
- Les coûts courants sont systématiquement sous-estimés – taxes locales, assurance, charges de copropriété et entretien représentent généralement 1 % à 2 % de la valeur par an, et non les quelques centaines de dollars budgétés.
- Acheter avec un petit apport ajoute généralement une assurance prêt de plusieurs milliers de dollars, un coût pur non compté dans le prix.
Questions
Is it better to rent or buy?
Cela dépend presque entièrement de la durée pendant laquelle vous restez. Avec environ 6,5 % du prix perdus en frais d’achat et de vente, une courte durée de détention favorise la location ; au-delà d’environ sept à dix ans, un prêt fixe face à un loyer qui augmente favorise généralement l’achat.
How long do I need to own before buying beats renting?
Couramment cinq à dix ans, selon les frais de transaction et la hausse des prix. Sur 750 000 $, l’aller-retour coûte environ 48 750 $, qu’il faut récupérer en patrimoine avant que l’achat ne soit gagnant en coût net.
Why is comparing rent to a mortgage payment wrong?
Parce qu’une partie du remboursement est du capital, que vous conservez, et parce que la propriété entraîne taxes locales, assurance et entretien d’environ 1 % à 2 % de la valeur par an, qu’aucun loyer n’inclut. Les deux chiffres ne sont pas de même nature.
Does the deposit really have an opportunity cost?
Oui. Un apport de 150 000 $ placé à 6 % devient environ 225 600 $ en sept ans. Toute comparaison qui ignore ces 75 600 $ de croissance perdue est systématiquement biaisée en faveur de l’achat.
What property growth rate should I assume?
Sur le long terme, la croissance réelle dans la plupart des marchés développés n’a dépassé l’inflation que de quelques points, si bien que 3 % à 4 % en nominal est une hypothèse de base défendable. Le résultat est très sensible à ce paramètre : testez-le dans les deux sens avant de décider.
What about the non-financial side?
La sécurité d’occupation, la liberté de rénover et la discipline de l’épargne forcée plaident pour la propriété ; la mobilité et un entretien moindre plaident pour la location. Cet outil ne répond qu’à la question financière, qui n’est qu’un élément de la décision.
Outils associés
Sources
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
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