Calculadora arrendar vs. comprar
Compara o custo líquido real de arrendar e de comprar durante os anos em que realmente fica, contando custos de transação, custos correntes e a rentabilidade de uma entrada que fica investida.
Lado a lado
Como é calculado
Custo líquido, não prestação mensal
Comparar a renda com a prestação do crédito é o erro clássico, porque parte da prestação constrói capital próprio e parte do custo de ser proprietário nunca aparece nela. Isto mede tudo o que é pago em cada cenário e depois subtrai o capital próprio recuperado na venda.
custo de comprar = entrada + custos de aquisição + prestações + custos correntes − capital próprio líquidoComprar e vender custa cerca de 6,5%
Comprar custa cerca de 4% do preço em stamp duty, custos legais e vistorias; vender custa cerca de 2,5% em comissões de mediação e custos legais. Em 750 000 $, são 48 750 $ de puro atrito, e é por isso que uma permanência curta favorece quase sempre o arrendamento.
A entrada tem um custo de oportunidade
Uma entrada de 150 000 $ investida a 6% cresce para cerca de 225 600 $ em sete anos. Ignorar isso faz o arrendamento parecer pior do que é, por isso o crescimento da entrada não gasta é creditado contra a renda paga.
custo de arrendar = renda paga − crescimento da entrada investidaExemplo prático: Imóvel de 750 000 $, entrada de 150 000 $, mantido durante 7 anos
| Preço | 750 000 $ |
|---|---|
| Entrada | 150 000 $ |
| Renda | 2600 $ por mês |
| Permanência | 7 anos |
| Custo de transação | cerca de 48 750 $ |
|---|---|
| Entrada se investida | cerca de 225 600 $ |
| Decidido por | Anos de permanência |
Mude os anos de permanência e a resposta inverte-se. Abaixo de cerca de cinco anos, dominam os custos de transação; a partir de dez, o aumento acumulado da renda contra uma prestação fixa costuma decidir no sentido oposto.
Pressupostos do cálculo
- Um crédito à habitação de capital e juros a 30 anos, com taxa constante.
- As rendas e o valor dos imóveis crescem a taxas anuais estáveis.
- Caso contrário, a entrada seria investida com a rentabilidade indicada.
- Sem impostos sobre o crescimento do investimento nem benefícios para habitação própria.
Onde é comum errar
- Os pressupostos de valorização fazem a maior parte do trabalho: 3,5% contra 5% em 750 000 $ durante sete anos é uma diferença de cerca de 120 000 $ em capital próprio.
- Os custos correntes são sistematicamente subestimados — impostos municipais, seguros, condomínio e manutenção ficam normalmente em 1% a 2% do valor por ano, e não nas poucas centenas de dólares que as pessoas orçamentam.
- Comprar com uma entrada pequena acrescenta normalmente um seguro do crédito de vários milhares de dólares, que é um custo puro e não conta no preço.
Perguntas
Is it better to rent or buy?
Depende quase só de quanto tempo fica. Com cerca de 6,5% do preço perdido em custos de compra e venda, permanências curtas favorecem o arrendamento; a partir de cerca de sete a dez anos, uma prestação fixa contra uma renda em subida costuma favorecer a compra.
How long do I need to own before buying beats renting?
Normalmente cinco a dez anos, consoante os custos de transação e a valorização. Em 750 000 $, o ciclo de compra e venda custa cerca de 48 750 $, que têm de ser recuperados em capital próprio antes de a compra ficar à frente em custo líquido.
Why is comparing rent to a mortgage payment wrong?
Porque parte da prestação é capital, que fica para si, e porque ser proprietário implica impostos municipais, seguros e manutenção de cerca de 1% a 2% do valor por ano, que nenhuma renda inclui. Os dois valores não são do mesmo tipo.
Does the deposit really have an opportunity cost?
Sim. Uma entrada de 150 000 $ investida a 6% passa a cerca de 225 600 $ em sete anos. Qualquer comparação que ignore esses 75 600 $ de crescimento perdido pende sistematicamente para a compra.
What property growth rate should I assume?
Na maioria dos mercados desenvolvidos, a valorização real de longo prazo tem ficado poucos pontos acima da inflação, por isso 3% a 4% nominais é um cenário base defensável. O resultado é muito sensível a este dado, por isso teste-o nos dois sentidos antes de decidir.
What about the non-financial side?
A estabilidade da habitação, a liberdade para fazer obras e a disciplina da poupança forçada favorecem a compra; a mobilidade e a menor manutenção favorecem o arrendamento. Esta ferramenta responde apenas à questão financeira, que é um dos fatores da decisão.
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Fontes
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