Calculator huren of kopen
Vergelijkt de echte nettokosten van huren en kopen over de jaren dat je er echt blijft wonen, inclusief transactiekosten, lopende kosten en het rendement op een belegde eigen inbreng.
Naast elkaar
Zo wordt het berekend
Nettokosten, niet de maandtermijn
Huur vergelijken met een hypotheektermijn is de klassieke fout: een deel van de termijn bouwt vermogen op, en een deel van de kosten van eigendom zit er helemaal niet in. Deze berekening telt alles wat je op elk pad uitgeeft en trekt daar de overwaarde bij verkoop van af.
kosten kopen = eigen inbreng + aankoopkosten + termijnen + lopende kosten − netto overwaardeKopen en verkopen kost samen zo'n 6,5%
Kopen kost zo'n 4% van de prijs aan overdrachtsbelasting, notaris en keuringen; verkopen ongeveer 2,5% aan makelaars- en juridische kosten. Op $ 750.000 is dat $ 48.750 aan pure wrijving, en daarom is huren bij een korte periode bijna altijd gunstiger.
De eigen inbreng heeft opportuniteitskosten
Een eigen inbreng van $ 150.000 die in plaats daarvan tegen 6% wordt belegd, groeit in zeven jaar naar ongeveer $ 225.600. Wie dat negeert, laat huren slechter lijken dan het is. Daarom wordt de groei op de niet-uitgegeven inbreng verrekend met de betaalde huur.
kosten huren = betaalde huur − groei op de belegde inbrengRekenvoorbeeld: Woning van $ 750.000, $ 150.000 eigen inbreng, 7 jaar aangehouden
| Prijs | $ 750.000 |
|---|---|
| Eigen inbreng | $ 150.000 |
| Huur | $ 2.600 per maand |
| Woonduur | 7 jaar |
| Transactiekosten | ongeveer $ 48.750 |
|---|---|
| Inbreng als belegd | ongeveer $ 225.600 |
| Bepaald door | Woonduur |
Verander het aantal jaren en de uitkomst slaat om. Onder ongeveer vijf jaar overheersen de transactiekosten; na tien jaar beslist de stijgende huur tegenover een vaste hypotheek het meestal de andere kant op.
Wat hierbij wordt aangenomen
- Een annuïteitenhypotheek van 30 jaar tegen een constante rente.
- Huren en woningwaarden stijgen met een vast percentage per jaar.
- De eigen inbreng zou anders tegen het opgegeven rendement belegd worden.
- Geen belasting op beleggingsgroei en geen regelingen voor eigenaar-bewoners.
Waar het vaak misgaat
- De aanname over waardestijging doet het meeste werk: 3,5% tegenover 5% op $ 750.000 over zeven jaar scheelt zo'n $ 120.000 aan overwaarde.
- Lopende kosten worden structureel onderschat – heffingen, verzekering, VvE-bijdragen en onderhoud bedragen meestal 1% tot 2% van de waarde per jaar, niet de paar honderd dollar die mensen begroten.
- Kopen met een kleine eigen inbreng betekent meestal een hypotheekverzekering van enkele duizenden dollars – pure kosten die niet in de prijs zitten.
Vragen
Is it better to rent or buy?
Dat hangt bijna volledig af van hoelang je blijft. Omdat zo'n 6,5% van de prijs verloren gaat aan aankoop- en verkoopkosten, is huren gunstiger bij een korte periode; na ongeveer zeven tot tien jaar wint kopen meestal, met een vaste hypotheek tegenover stijgende huur.
How long do I need to own before buying beats renting?
Meestal vijf tot tien jaar, bepaald door transactiekosten en prijsgroei. Op $ 750.000 kosten aankoop en verkoop samen zo'n $ 48.750, die je via overwaarde moet terugverdienen voordat eigendom op basis van nettokosten voorstaat.
Why is comparing rent to a mortgage payment wrong?
Omdat een deel van de termijn aflossing is, die je houdt, en omdat eigendom heffingen, verzekering en onderhoud van ongeveer 1% tot 2% van de waarde per jaar meebrengt die in geen enkele huur zitten. De twee bedragen zijn niet hetzelfde soort getal.
Does the deposit really have an opportunity cost?
Ja. Een eigen inbreng van $ 150.000 die tegen 6% wordt belegd, groeit in zeven jaar naar ongeveer $ 225.600. Elke vergelijking die die $ 75.600 gemiste groei negeert, is structureel in het voordeel van kopen.
What property growth rate should I assume?
De reële groei op lange termijn lag in de meeste ontwikkelde markten laag in de enkele cijfers boven de inflatie, dus 3% tot 4% nominaal is een verdedigbaar basisscenario. De uitkomst is erg gevoelig voor deze invoer, dus test beide kanten op voordat je beslist.
What about the non-financial side?
Woonzekerheid, de vrijheid om te verbouwen en de discipline van gedwongen sparen pleiten voor kopen; flexibiliteit en minder onderhoud voor huren. Deze tool beantwoordt alleen de geldvraag, en dat is één factor in de beslissing.
Gerelateerde rekentools
Bronnen
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0