Calcolatore affitto o acquisto
Confronta il costo netto reale dell’affitto e dell’acquisto negli anni in cui resterà davvero, considerando costi di transazione, costi di gestione e il rendimento di un anticipo lasciato investito.
Confronto
Come viene calcolato
Costo netto, non rata mensile
Confrontare l’affitto con la rata del mutuo è l’errore classico, perché una parte della rata costruisce patrimonio e una parte del costo della proprietà non vi compare mai. Questo calcolo misura tutto ciò che si paga in ciascuna opzione, poi sottrae il patrimonio recuperato con la vendita.
costo acquisto = anticipo + costi di acquisto + rate + costi di gestione − patrimonio nettoAndata e ritorno costano circa il 6,5%
Comprare costa circa il 4% del prezzo tra imposte, spese legali e ispezioni; vendere costa circa il 2,5% tra provvigioni d’agenzia e spese legali. Su 750.000 $ sono 48.750 $ di puro attrito, ed è per questo che una permanenza breve favorisce quasi sempre l’affitto.
L’anticipo ha un costo opportunità
Un anticipo di 150.000 $ investito al 6% cresce fino a circa 225.600 $ in sette anni. Ignorarlo fa sembrare l’affitto peggiore di quanto sia, quindi la crescita dell’anticipo non speso viene detratta dall’affitto pagato.
costo affitto = affitto pagato − crescita dell’anticipo investitoEsempio svolto: Immobile da 750.000 $, anticipo di 150.000 $, tenuto per 7 anni
| Prezzo | 750.000 $ |
|---|---|
| Anticipo | 150.000 $ |
| Affitto | 2.600 $ al mese |
| Permanenza | 7 anni |
| Costo di transazione | circa 48.750 $ |
|---|---|
| Anticipo se investito | circa 225.600 $ |
| Fattore decisivo | Anni di permanenza |
Cambi gli anni di permanenza e la risposta si ribalta. Sotto i cinque anni circa dominano i costi di transazione; oltre i dieci, la crescita composta dell’affitto contro un mutuo fisso di solito fa pendere la bilancia dall’altra parte.
Ipotesi del calcolo
- Un mutuo trentennale a capitale e interessi a tasso costante.
- Affitti e valori immobiliari crescono a tassi annui costanti.
- Altrimenti l’anticipo verrebbe investito al rendimento indicato.
- Nessuna imposta sulla crescita dell’investimento né agevolazioni per l’abitazione principale.
Errori frequenti
- Le ipotesi di crescita dei prezzi fanno quasi tutto il lavoro: il 3,5% contro il 5% su 750.000 $ in sette anni è uno scarto di circa 120.000 $ di patrimonio.
- I costi di gestione sono sistematicamente sottostimati – tributi locali, assicurazione, spese condominiali e manutenzione valgono di solito l’1–2% del valore all’anno, non le poche centinaia di dollari messe a budget.
- Comprare con un anticipo piccolo aggiunge di solito un’assicurazione sul mutuo di diverse migliaia di dollari, un costo puro non conteggiato nel prezzo.
Domande
Is it better to rent or buy?
Dipende quasi interamente da quanto tempo resta. Con circa il 6,5% del prezzo perso in costi di acquisto e vendita, le permanenze brevi favoriscono l’affitto; oltre i sette-dieci anni circa, un mutuo fisso contro un affitto in crescita di solito favorisce l’acquisto.
How long do I need to own before buying beats renting?
Di solito da cinque a dieci anni, a seconda dei costi di transazione e della crescita dei prezzi. Su 750.000 $ andata e ritorno costano circa 48.750 $, da recuperare in patrimonio prima che l’acquisto risulti in vantaggio in termini di costo netto.
Why is comparing rent to a mortgage payment wrong?
Perché una parte della rata è capitale, che lei conserva, e perché la proprietà comporta tributi locali, assicurazione e manutenzione pari a circa l’1–2% del valore all’anno, che nessun affitto include. Le due cifre non sono della stessa natura.
Does the deposit really have an opportunity cost?
Sì. Un anticipo di 150.000 $ investito al 6% diventa circa 225.600 $ in sette anni. Qualsiasi confronto che ignori quei 75.600 $ di crescita mancata è sistematicamente sbilanciato a favore dell’acquisto.
What property growth rate should I assume?
Nel lungo periodo la crescita reale nella maggior parte dei mercati sviluppati è stata di pochi punti sopra l’inflazione, quindi un 3–4% nominale è un’ipotesi di base difendibile. Il risultato è molto sensibile a questo dato, quindi lo verifichi in entrambe le direzioni prima di decidere.
What about the non-financial side?
La stabilità abitativa, la libertà di ristrutturare e la disciplina del risparmio forzato favoriscono la proprietà; la mobilità e la minore manutenzione favoriscono l’affitto. Questo strumento risponde solo alla domanda economica, che è uno degli elementi della decisione.
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Fonti
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