Calcolatore del rifinanziamento
Se conviene cambiare prestito: il risparmio mensile, il tempo per recuperare i costi e l’effetto del cambio sugli interessi totali.
Sull’intera durata
Come viene calcolato
Il pareggio è dato dai costi divisi per il risparmio
I costi del cambio – istruttoria, perizia, estinzione e stipula – si recuperano con la rata più bassa. Con 1.500 $ di costi a fronte di un risparmio mensile di 199 $ servono 8 mesi. Se potrebbe vendere o rifinanziare di nuovo prima, il cambio fa perdere denaro.
mesi al pareggio = costi ÷ risparmio mensileUna rata più bassa non è un costo più basso
Riportare a 30 anni un mutuo a cui ne restano 24 abbassa la rata anche a parità di tasso, perché il debito si distribuisce su 72 rate in più. Questo può aggiungere decine di migliaia di interessi mentre la cifra mensile migliora.
Confronti gli interessi residui, non quelli pagati
Gli interessi già pagati sul vecchio mutuo sono costi sostenuti e irrilevanti. L’unico confronto che conta riguarda gli interessi ancora da pagare in ciascuna opzione, ed è per questo che lo strumento ammortizza il debito attuale anziché l’importo originario.
guadagno = interessi residui attuali − (nuovi interessi + costi)Esempio svolto: 480.000 $ al 6,4% con 24 anni rimanenti, rifinanziati al 5,7%
| Saldo | 480.000 $ |
|---|---|
| Tasso attuale | 6,4% |
| Nuovo tasso | 5,7% |
| Costi | 1.500 $ |
| Risparmio mensile | circa 199 $ |
|---|---|
| Punto di pareggio | 8 mesi |
| Durata | Mantenuta a 24 anni |
È mantenere la durata a 24 anni che rende reale il risparmio. Tornare a 30 anni abbasserebbe la rata di circa 500 $ al mese e aggiungerebbe ben oltre 50.000 $ di interessi.
Ipotesi del calcolo
- Entrambi i mutui sono a capitale e interessi con rate mensili.
- I tassi restano invariati per tutta la durata.
- Nessun rimborso extra su nessuno dei due mutui.
- I costi sono pagati subito anziché aggiunti al debito.
Errori frequenti
- Le offerte di cashback sono di solito pagate una sola volta e tassate in alcuni mercati, mentre un tasso che risale dopo un anno costa ogni anno successivo.
- Inglobare i costi del cambio nel mutuo li nasconde nella rata ma aggiunge interessi su di essi per tutta la durata.
- Un mutuo a tasso fisso estinto in anticipo può comportare una penale ben più alta dei costi del cambio, calcolata sull’andamento dei tassi e non come importo fisso.
Domande
When is refinancing worth it?
Quando il punto di pareggio è nettamente più breve del tempo per cui terrà il mutuo. Su 480.000 $, un calo del tasso dello 0,7% fa risparmiare circa 199 $ al mese e recupera 1.500 $ di costi in 8 mesi – un vantaggio netto se resta diversi anni.
How much do I need to save to make it worthwhile?
Non esiste una regola fissa. Divida i costi del cambio per il risparmio mensile: meno di un anno è convincente, due o tre anni è al limite, e qualsiasi periodo oltre il tempo per cui intende tenere il mutuo è una perdita.
Does refinancing reset my loan term?
Di norma sì – la maggior parte dei finanziatori stipula un nuovo mutuo trentennale. Questo abbassa la rata e aumenta gli interessi totali. Chieda invece la durata residua, che conserva tutto il beneficio del tasso più basso.
What costs are involved in refinancing?
Di solito una commissione di estinzione sul vecchio mutuo, spese di istruttoria o di stipula sul nuovo, una perizia e i costi di registrazione pubblici. Insieme si collocano in genere tra 500 $ e 2.000 $, escluse le penali di estinzione sui mutui a tasso fisso.
Should I take the cashback offer?
Solo dopo aver confrontato il tasso applicato in seguito. Un cashback di 3.000 $ a fronte di un tasso più alto dello 0,25% su un mutuo di 480.000 $ viene recuperato dal finanziatore in meno di tre anni, e lei continua a pagare la differenza per il resto della durata.
Does refinancing hurt my credit?
Una nuova richiesta genera un’interrogazione creditizia e abbassa per breve tempo il punteggio, che di solito si riprende in pochi mesi. Fare richiesta a più finanziatori insieme somma l’effetto, quindi confronti i tassi prima di fare richiesta, non facendo richiesta.
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Fonti
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