Kalkulator refinansowania
Czy zmiana kredytu się opłaca: miesięczna oszczędność, czas zwrotu kosztów i wpływ zmiany na łączne odsetki.
W całym okresie
Jak to jest liczone
Próg rentowności to koszty podzielone przez oszczędność
Koszty zmiany – wniosek, wycena, zamknięcie starego i uruchomienie nowego kredytu – zwracają się z niższej raty. Przy 1500 $ kosztów i 199 $ miesięcznej oszczędności to 8 miesięcy. Jeśli nieruchomość może zostać sprzedana lub kredyt ponownie zrefinansowany wcześniej, zmiana przynosi stratę.
miesiące do progu = koszty ÷ miesięczna oszczędnośćNiższa rata to nie niższy koszt
Przestawienie kredytu z 24 pozostałymi latami na nowe 30 lat obniża ratę nawet przy tej samej stopie, bo saldo rozkłada się na 72 raty więcej. To może dodać dziesiątki tysięcy odsetek, choć kwota miesięczna wygląda lepiej.
Porównuj odsetki pozostałe, a nie zapłacone
Odsetki już zapłacone w starym kredycie to koszt utopiony i nie mają znaczenia. Liczy się tylko porównanie odsetek, które pozostały do zapłaty na każdej ścieżce – dlatego to narzędzie amortyzuje obecne saldo, a nie kwotę początkową.
zysk = pozostałe odsetki obecne − (nowe odsetki + koszty)Przykład: 480 000 $ na 6,4% z 24 latami do końca, refinansowane na 5,7%
| Saldo | 480 000 $ |
|---|---|
| Obecna stopa | 6,4% |
| Nowa stopa | 5,7% |
| Koszty | 1500 $ |
| Miesięczna oszczędność | około 199 $ |
|---|---|
| Próg rentowności | 8 miesięcy |
| Okres | Bez zmian – 24 lata |
To utrzymanie okresu 24 lat sprawia, że oszczędność jest prawdziwa. Wydłużenie z powrotem do 30 lat obniżyłoby ratę o mniej więcej 500 $ miesięcznie i dodało znacznie ponad 50 000 $ odsetek.
Założenia
- Oba kredyty są spłacane w ratach kapitałowo-odsetkowych co miesiąc.
- Stopy nie zmieniają się przez cały okres.
- Brak nadpłat w obu kredytach.
- Koszty są płacone z góry, a nie doliczane do salda.
Najczęstsze błędy
- Oferty cashback są zwykle wypłacane jednorazowo i na niektórych rynkach opodatkowane, a stopa, która po roku wraca do wyższej, kosztuje w każdym kolejnym roku.
- Doliczenie kosztów zmiany do kredytu ukrywa je w racie, ale przez cały okres nalicza od nich odsetki.
- Wcześniejsze zerwanie kredytu o stałej stopie może oznaczać koszt znacznie wyższy niż opłaty za zmianę, liczony od zmiany stóp, a nie jako stała opłata.
Pytania
When is refinancing worth it?
Gdy próg rentowności jest wyraźnie krótszy niż czas, przez jaki kredyt będzie spłacany. Przy 480 000 $ obniżka stopy o 0,7% oszczędza około 199 $ miesięcznie i zwraca 1500 $ kosztów w 8 miesięcy – wyraźna korzyść przy planach na kilka lat.
How much do I need to save to make it worthwhile?
Nie ma sztywnej reguły. Koszty zmiany należy podzielić przez miesięczną oszczędność: poniżej roku – przekonująco, dwa–trzy lata – na granicy, a wszystko dłużej niż planowany okres spłaty to strata.
Does refinancing reset my loan term?
Domyślnie tak – większość kredytodawców udziela nowego kredytu na 30 lat. To obniża ratę i podnosi łączne odsetki. Lepiej poprosić o pozostały okres, co zachowuje pełną korzyść z niższej stopy.
What costs are involved in refinancing?
Zwykle opłata za zamknięcie starego kredytu, opłata za wniosek lub uruchomienie nowego, wycena oraz opłaty urzędowe za wpis. Razem dają zwykle od 500 $ do 2000 $, nie licząc kosztów zerwania kredytów o stałej stopie.
Should I take the cashback offer?
Dopiero po porównaniu stopy obowiązującej przez cały okres. Cashback 3000 $ przy stopie wyższej o 0,25% na kredycie 480 000 $ kredytodawca odzyskuje w niecałe trzy lata, a różnicę płaci się przez resztę okresu.
Does refinancing hurt my credit?
Nowy wniosek tworzy zapytanie kredytowe i na krótko obniża scoring, który zwykle odbudowuje się w ciągu kilku miesięcy. Wnioski do kilku kredytodawców naraz potęgują efekt, więc stopy warto porównywać przed złożeniem wniosku, a nie przez składanie wniosków.
Powiązane narzędzia
Źródła
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0