Kalkylator: hyra eller köpa
Jämför den verkliga nettokostnaden för att hyra och köpa över de år du faktiskt bor kvar, med transaktionskostnader, löpande kostnader och avkastningen på en kontantinsats som får ligga kvar investerad.
Sida vid sida
Så räknas det
Nettokostnad, inte månadsbetalning
Att jämföra hyran med en bolånebetalning är det klassiska misstaget, eftersom en del av betalningen bygger eget kapital och en del av ägandets kostnader aldrig syns i den. Den här beräkningen mäter allt som betalas ut på varje väg och drar sedan av det egna kapital du får tillbaka vid försäljning.
kostnad köpa = kontantinsats + köpkostnader + betalningar + löpande kostnader − eget kapital nettoKöp och försäljning kostar ungefär 6,5 %
Att köpa kostar omkring 4 % av priset i stämpelskatt, juridik och besiktningar; att sälja ungefär 2,5 % i mäklar- och juristavgifter. På 750 000 $ är det 48 750 $ i ren friktion, och därför gynnar en kort tid nästan alltid att hyra.
Kontantinsatsen har en alternativkostnad
En kontantinsats på 150 000 $ som i stället investeras till 6 % växer till ungefär 225 600 $ på sju år. Om man bortser från det ser hyra sämre ut än det är, så tillväxten på den kontantinsats som inte används räknas av mot hyran.
kostnad hyra = betald hyra − tillväxt på investerad kontantinsatsRäkneexempel: Bostad för 750 000 $, 150 000 $ i kontantinsats, ägd i 7 år
| Pris | 750 000 $ |
|---|---|
| Kontantinsats | 150 000 $ |
| Hyra | 2 600 $ i månaden |
| Boendetid | 7 år |
| Transaktionskostnad | ungefär 48 750 $ |
|---|---|
| Insatsen investerad | ungefär 225 600 $ |
| Avgörs av | Boendetid |
Ändra antalet år och svaret vänder. Under ungefär fem år dominerar transaktionskostnaderna; efter tio år avgör oftast den stigande hyran mot ett bundet bolån åt andra hållet.
Vad beräkningen antar
- Ett annuitetslån på 30 år med konstant ränta.
- Hyror och bostadsvärden ökar i jämn takt varje år.
- Kontantinsatsen skulle annars investeras till angiven avkastning.
- Ingen skatt på investeringstillväxt och inga förmåner för ägare som bor i bostaden.
Där det ofta blir fel
- Antagandet om värdeökning gör det mesta av jobbet: 3,5 % mot 5 % på 750 000 $ över sju år ger en skillnad på ungefär 120 000 $ i eget kapital.
- Löpande kostnader underskattas systematiskt – avgifter, försäkring, föreningsavgift och underhåll ligger oftast på 1 % till 2 % av värdet per år, inte de några hundra dollar folk budgeterar.
- Att köpa med liten kontantinsats innebär oftast en låneförsäkring på flera tusen dollar, en ren kostnad som inte syns i priset.
Frågor
Is it better to rent or buy?
Det beror nästan helt på hur länge du bor kvar. Eftersom ungefär 6,5 % av priset går förlorat i köp- och säljkostnader gynnar kort tid att hyra; efter ungefär sju till tio år gynnar ett bundet bolån mot stigande hyra oftast att köpa.
How long do I need to own before buying beats renting?
Oftast fem till tio år, beroende på transaktionskostnader och prisutveckling. På 750 000 $ kostar köp och försäljning tillsammans ungefär 48 750 $, som måste tjänas in via eget kapital innan ägande ligger före räknat som nettokostnad.
Why is comparing rent to a mortgage payment wrong?
Eftersom en del av betalningen är amortering, som du behåller, och eftersom ägande medför avgifter, försäkring och underhåll på ungefär 1 % till 2 % av värdet per år som ingen hyra innehåller. De två siffrorna är inte samma sorts tal.
Does the deposit really have an opportunity cost?
Ja. En kontantinsats på 150 000 $ som investeras till 6 % blir ungefär 225 600 $ på sju år. Varje jämförelse som bortser från de 75 600 $ i utebliven tillväxt är systematiskt vinklad till fördel för att köpa.
What property growth rate should I assume?
Den långsiktiga reala tillväxten på de flesta utvecklade marknader har legat på låga ensiffriga tal över inflationen, så 3 % till 4 % nominellt är ett försvarbart grundantagande. Resultatet är mycket känsligt för den här siffran, så testa åt båda hållen innan du bestämmer dig.
What about the non-financial side?
Trygghet i boendet, friheten att renovera och disciplinen i tvångssparande talar för att äga; rörlighet och mindre underhåll talar för att hyra. Verktyget svarar bara på pengafrågan, som är en faktor i beslutet.
Relaterade verktyg
Källor
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0