임차와 매수 비교 계산기

실제로 거주할 기간 동안 임차와 매수의 실제 순비용을 비교해요. 거래 비용, 유지 비용, 투자해 둔 계약금의 수익까지 반영해요.

계산 방법

임대료와 주택담보대출 상환액을 비교하는 건 전형적인 실수예요. 상환액의 일부는 순자산으로 쌓이고, 소유 비용의 일부는 상환액에 나타나지 않기 때문이에요. 여기서는 각 선택지에서 내는 돈을 모두 계산한 뒤, 매도할 때 돌려받는 순자산을 빼요.

매수 비용 = 계약금 + 구입 부대비용 + 상환액 + 유지 비용 − 순자산

살 때는 세금, 법률 비용, 주택 점검으로 가격의 약 4%, 팔 때는 중개 수수료와 법률 비용으로 약 2.5%가 들어요. $750,000 부동산이라면 순수한 마찰 비용만 $48,750이라서, 짧게 살면 거의 항상 임차가 유리해요.

$150,000 계약금을 대신 6%로 투자하면 7년 뒤 약 $225,600까지 불어나요. 이를 무시하면 임차가 실제보다 불리해 보이므로, 쓰지 않은 계약금의 수익을 낸 임대료에서 빼요.

임차 비용 = 낸 임대료 − 투자한 계약금의 수익

계산 예시: $750,000 부동산, 계약금 $150,000, 7년 보유

보유 기간을 바꾸면 답이 뒤집혀요. 약 5년 미만이면 거래 비용이 결과를 좌우하고, 10년이 넘으면 고정된 주택담보대출 상환액에 비해 임대료가 복리로 오르면서 대개 반대 결론이 나요.

계산 전제

자주 하는 실수

결과의 대부분은 부동산 가격 상승률 가정이 좌우해요. $750,000 부동산을 7년 보유할 때 3.5%와 5%의 차이는 순자산 약 $120,000이에요.
유지 비용은 늘 과소평가돼요. 지방세, 보험, 공동주택 관리비(strata), 유지 보수는 보통 매년 가치의 1%~2%로, 사람들이 잡는 몇백 달러가 아니에요.
계약금이 적으면 보통 수천 달러의 주택담보대출 보험료가 붙어요. 이는 순수한 비용이고 가격에 포함되지 않아요.

거의 전적으로 얼마나 오래 사느냐에 달려 있어요. 사고팔 때 드는 비용으로 가격의 약 6.5%가 사라지므로 짧게 살면 임차가 유리하고, 대략 7~10년이 넘으면 오르는 임대료에 비해 주택담보대출 상환액은 일정해서 대개 매수가 유리해요.

보통 5~10년이고, 거래 비용과 가격 상승률에 따라 달라져요. $750,000 부동산이라면 사고파는 데 약 $48,750이 들고, 순비용 기준으로 소유가 앞서려면 먼저 이 금액을 순자산 증가로 되찾아야 해요.

상환액의 일부는 원금이라 내 것으로 남고, 집을 소유하면 지방세, 보험, 유지 보수로 매년 가치의 약 1%~2%가 드는데 이는 임대료에 들어 있지 않기 때문이에요. 두 수치는 성격이 다른 숫자예요.

네. $150,000 계약금을 6%로 투자하면 7년 뒤 약 $225,600이 돼요. 놓친 수익 $75,600을 무시한 비교는 구조적으로 매수 쪽에 치우쳐요.

대부분의 선진 시장에서 장기 실질 상승률은 인플레이션보다 한 자릿수 초반 정도 높은 수준이었으므로, 명목 3%~4%가 무난한 기본 가정이에요. 결과가 이 입력값에 매우 민감하니, 결정하기 전에 높게도 낮게도 넣어 보세요.

안정적인 거주, 자유로운 리모델링, 강제 저축 효과는 소유에 유리하고, 이사의 자유와 적은 유지 보수는 임차에 유리해요. 이 도구는 돈 문제에만 답하고, 그것은 결정의 한 요소일 뿐이에요.

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