Beregner for leje vs. køb
Sammenligner de reelle nettoomkostninger ved at leje og købe over de år, du faktisk bliver boende, med handelsomkostninger, driftsudgifter og afkastet af en udbetaling, der forbliver investeret.
Side om side
Sådan beregnes det
Nettoomkostning, ikke månedlig ydelse
At sammenligne husleje med en ydelse på et boliglån er den klassiske fejl, fordi en del af ydelsen opbygger friværdi, og en del af omkostningen ved at eje aldrig indgår i den. Her måles alt, der betales ud på hver vej, og derefter trækkes den friværdi fra, der frigøres ved salg.
købsomkostning = udbetaling + købsomkostninger + ydelser + driftsudgifter − netto friværdiEt køb og salg koster ca. 6,5 %
Et køb koster omkring 4 % af prisen i afgifter, advokat og inspektioner; et salg koster ca. 2,5 % i mægler- og advokatsalær. På 750.000 $ er det 48.750 $ i ren friktion, og derfor favoriserer et kort ophold næsten altid leje.
Udbetalingen har en alternativomkostning
En udbetaling på 150.000 $, der i stedet investeres til 6 %, vokser til ca. 225.600 $ på syv år. Ignorerer man det, ser leje dårligere ud, end det er, så væksten på den ubrugte udbetaling modregnes i den betalte husleje.
lejeomkostning = betalt husleje − vækst på den investerede udbetalingRegneeksempel: Bolig til 750.000 $, udbetaling 150.000 $, beholdt i 7 år
| Pris | 750.000 $ |
|---|---|
| Udbetaling | 150.000 $ |
| Husleje | 2.600 $ om måneden |
| Ophold | 7 år |
| Handelsomkostninger | ca. 48.750 $ |
|---|---|
| Udbetaling, hvis investeret | ca. 225.600 $ |
| Afgøres af | Antal år |
Ændr antallet af år, og svaret vender. Under ca. fem år dominerer handelsomkostningerne; efter ti år afgør stigende husleje mod et fastforrentet lån det som regel den anden vej.
Hvad beregningen forudsætter
- Et 30-årigt annuitetslån med konstant rente.
- Husleje og boligpriser stiger med en jævn årlig rate.
- Udbetalingen ville ellers være investeret til det angivne afkast.
- Ingen skat på investeringsafkast og ingen fordele for ejerboliger.
Hvor det ofte går galt
- Antagelsen om prisstigning gør det meste af arbejdet: 3,5 % mod 5 % på 750.000 $ over syv år er en forskel på ca. 120.000 $ i friværdi.
- Driftsudgifter undervurderes systematisk – ejendomsskat, forsikring, ejerforeningsbidrag og vedligeholdelse ligger typisk på 1 % til 2 % af værdien om året, ikke de få hundrede dollars, folk budgetterer med.
- Køb med en lille udbetaling medfører som regel en lånforsikring på flere tusinde dollars, som er en ren omkostning og ikke indgår i prisen.
Spørgsmål
Is it better to rent or buy?
Det afhænger næsten udelukkende af, hvor længe du bliver boende. Med omkring 6,5 % af prisen tabt i købs- og salgsomkostninger favoriserer korte ophold leje; efter omtrent syv til ti år favoriserer et fastforrentet lån mod stigende husleje som regel køb.
How long do I need to own before buying beats renting?
Typisk fem til ti år, styret af handelsomkostninger og prisstigninger. På 750.000 $ koster et køb og salg ca. 48.750 $, som skal tjenes hjem gennem friværdi, før ejerskab er bedst målt på nettoomkostning.
Why is comparing rent to a mortgage payment wrong?
Fordi en del af ydelsen er afdrag, som du beholder, og fordi ejerskab medfører ejendomsskat, forsikring og vedligeholdelse på omtrent 1 % til 2 % af værdien om året, som ingen husleje indeholder. De to tal er ikke samme slags tal.
Does the deposit really have an opportunity cost?
Ja. En udbetaling på 150.000 $ investeret til 6 % bliver til ca. 225.600 $ på syv år. Enhver sammenligning, der ignorerer de 75.600 $ i mistet vækst, er systematisk skævvredet til fordel for køb.
What property growth rate should I assume?
Den langsigtede realvækst på de fleste udviklede markeder har ligget nogle få procent over inflationen, så 3 % til 4 % nominelt er et forsvarligt udgangspunkt. Resultatet er meget følsomt over for dette input, så test det begge veje, før du beslutter dig.
What about the non-financial side?
Tryghed i boligen, frihed til at renovere og disciplinen i tvungen opsparing taler alle for at eje; mobilitet og mindre vedligeholdelse taler for at leje. Dette værktøj besvarer kun det økonomiske spørgsmål, som er ét element i beslutningen.
Relaterede værktøjer
Kilder
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0