Rechner für den finanzierbaren Kaufpreis
Was die üblichen 28/36-Kreditquoten Ihnen zu kaufen erlauben, welche der beiden Sie tatsächlich begrenzt und wie viel Kaufpreis Ihre anderen Schulden kosten.
So wird gerechnet
So wird gerechnet
Zwei Tests, der niedrigere gewinnt
Die Wohnkosten-Grenze (Front-End) erlaubt 28 % des Bruttoeinkommens für Wohnen – 2.800 $ bei 120.000 $. Die Gesamtschulden-Grenze (Back-End) erlaubt 36 % für Wohnen plus alle anderen Schuldenzahlungen, bei 1.200 $ Schulden bleiben also 2.400 $. Der kleinere Wert ist das Budget.
Budget = min(Einkommen · 28 %, Einkommen · 36 % − andere Schulden)Die Grenze umfasst mehr als die Hypothek
Grundsteuer, Versicherung und etwaiges Hausgeld gehen vom selben Budget ab, bevor ein Dollar Zins und Tilgung erreicht. Hier bleiben nach 333 $ Steuer und 150 $ Versicherung 1.917 $ für den Kredit selbst.
Die Steuer hängt vom Preis ab, den sie mitbestimmt
Die Grundsteuer ist ein Anteil am Kaufpreis, der vom Kredit abhängt, der wiederum davon abhängt, was nach Steuern übrig bleibt. Die drei werden gemeinsam gelöst statt geschätzt – deshalb stimmt das Ergebnis bei 1,1 % genauso exakt wie bei 2,5 %.
Preis · (1 + k·t/12) = k · (Budget − Versicherung − Gebühren) + EigenkapitalRechenbeispiel: 120.000 $ Einkommen, 1.200 $ andere Schulden, 60.000 $ Eigenkapital zu 6,5 %
| Haushaltseinkommen | 120.000 $ |
|---|---|
| Andere Schulden | 1.200 $ pro Monat |
| Eigenkapital | 60.000 $ |
| Zins und Laufzeit | 6,5 % über 30 Jahre |
| Wohnbudget | 2.400 $ pro Monat |
|---|---|
| Kaufpreis | 363.288 $ |
| Kredit | 303.288 $ |
| Schuldentilgung bringt | 55.269 $ |
Dasselbe Einkommen ohne andere Schulden trägt 418.557 $ – die Schulden kosten mehr Haus, als das Eigenkapital hinzufügt.
Was hier angenommen wird
- Die Banken wenden die von Ihnen eingegebenen Grenzen von 28 % und 36 % an.
- Das Einkommen ist brutto, vor Steuern.
- Das Eigenkapital steht beim Kaufabschluss als Bargeld bereit.
- Keine Hypothekenversicherung, keine Abschluss- und keine Umzugskosten.
- Die Grundsteuer ist ein fester Anteil des Kaufpreises.
Wo es häufig schiefgeht
- Die Quote begrenzt die gesamten Wohnkosten, nicht die Kreditrate. Wer einen Kredit an 28 % des Einkommens bemisst und Steuern und Versicherung ignoriert, überschätzt das Ergebnis um deren Kosten – hier 483 $ pro Monat.
- Eine einzige „Das können Sie sich leisten“-Zahl verschleiert, welcher Test greift. Ist die Wohnkosten-Grenze das Limit, bringt die Tilgung eines Autokredits nichts; ist es die Gesamtschulden-Grenze, sind je 100 $ etwa 4.606 $ Kaufpreis wert.
- Das sind Konventionen, keine Zusagen. Eine Bank prüft Ihren Zins zusätzlich mit einem Aufschlag über dem angebotenen, was jeden Wert hier senkt.
- Bezahlbar und bequem sind verschiedene Fragen. Die Quoten sagen nichts über Kinderbetreuung, Gesundheitskosten oder die Sicherheit des Einkommens.
Fragen
What is the 28/36 rule?
Zwei Grenzen, die Banken gemeinsam anwenden. Die Wohnkosten sollen unter 28 % des monatlichen Bruttoeinkommens bleiben, Wohnkosten plus alle anderen Schuldenzahlungen unter 36 %. Die Grenze mit dem kleineren Wohnbudget ist die bindende – bei Autokredit oder Studienkredit meist die zweite.
Does paying off my car actually help?
Nur wenn die Gesamtschulden-Grenze Sie begrenzt. Im Beispiel erhöht die Tilgung von 1.200 $ monatlichen Schulden den Kaufpreis von 363.288 $ auf 418.557 $ – etwa 4.606 $ je 100 $ pro Monat. Greift stattdessen die Wohnkosten-Grenze, ändert die Schuldentilgung nichts.
Why is the answer lower than other calculators?
Die meisten bemessen den Kredit an der Wohnkosten-Grenze und hören dort auf – ohne zu bedenken, dass Grundsteuer und Versicherung aus demselben Budget bezahlt werden. Bei 1,1 % Steuer und 1.800 $ Versicherung sind das 483 $ pro Monat, mit diesen Zahlen rund 76.000 $ Kaufpreis.
Does a bigger deposit raise what I can buy?
Dollar für Dollar ja – es erhöht direkt den Preis, ohne das Monatsbudget zu berühren. Den Kredit erhöht es jedoch nicht: Der Kredit richtet sich danach, was Ihr Einkommen trägt. Eigenkapital kauft also Preis, nicht Kreditrahmen.
Should I borrow the maximum?
Die Quoten sind eine Obergrenze für Kredite, keine Empfehlung. Sie berücksichtigen weder Kinderbetreuung noch Gesundheitskosten, Einkommenssicherheit oder das, was Sie für anderes als ein Haus ausgeben möchten, und sie rechnen mit dem Brutto- statt mit dem tatsächlich ausgezahlten Einkommen.
What if my lender uses different ratios?
Ändern Sie sie. Manche Banken erlauben bei versicherten Krediten 31/43, andere sind strenger als 28/36. Deshalb sind beide Grenzen hier Eingaben, und jede Änderung zeigt sofort, welche der beiden begrenzt.
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Quellen
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