주택 구매 여력 계산기
표준 28/36 대출 비율로 얼마짜리 집을 살 수 있는지, 둘 중 어느 비율이 실제 제약인지, 다른 부채 때문에 구매 가격이 얼마나 줄어드는지 알려 줘요.
계산 방법
계산 방법
두 기준 중 낮은 쪽이 적용돼요
주거비 비율(front-end) 한도는 세전 총소득의 28%를 주거비로 허용해요. 소득 $120,000이라면 $2,800이에요. 총부채 비율(back-end) 한도는 주거비와 다른 모든 부채 상환액에 36%까지 허용하므로, 부채가 $1,200이면 $2,400이 남아요. 둘 중 작은 금액이 예산이에요.
예산 = min(소득 · 28%, 소득 · 36% − 기타 부채)한도에는 주택담보대출 말고도 들어가요
재산세, 보험료, 관리비는 원금과 이자에 1달러라도 쓰이기 전에 같은 예산에서 먼저 빠져요. 여기서는 세금 $333과 보험료 $150을 빼면 대출 상환 자체에 쓸 수 있는 돈은 $1,917이에요.
세금은 스스로 정하는 데 관여하는 가격에 따라 달라져요
재산세는 매입 가격의 일정 비율이고, 가격은 대출액에 달려 있으며, 대출액은 세금을 내고 남은 돈에 달려 있어요. 세 가지를 추정하지 않고 함께 풀기 때문에 세율이 1.1%든 2.5%든 답이 정확히 맞아요.
가격 · (1 + k·t/12) = k · (예산 − 보험료 − 관리비) + 계약금계산 예시: 소득 $120,000, 기타 부채 $1,200, 계약금 $60,000, 금리 6.5%
| 가구 소득 | $120,000 |
|---|---|
| 기타 부채 | 월 $1,200 |
| 계약금 | $60,000 |
| 금리와 기간 | 6.5%, 30년 |
| 주거비 예산 | 월 $2,400 |
|---|---|
| 매입 가격 | $363,288 |
| 대출 | $303,288 |
| 부채를 갚으면 늘어나는 금액 | $55,269 |
같은 소득이라도 다른 부채가 없으면 $418,557까지 가능해요. 부채로 줄어드는 집값이 계약금으로 늘어나는 금액보다 커요.
계산 전제
- 대출 기관은 입력한 28%와 36% 한도를 적용해요.
- 소득은 세전 총소득이에요.
- 계약금은 잔금 시점에 쓸 수 있는 현금이에요.
- 주택담보대출 보험, 클로징 비용, 이사 비용은 포함하지 않아요.
- 재산세는 매입 가격의 일정 비율이에요.
자주 하는 실수
- 이 비율은 주택담보대출 상환액이 아니라 주거비 전체의 한도예요. 세금과 보험료를 무시하고 소득의 28%로 대출 규모를 정하면, 그 비용(여기서는 월 $483)만큼 결과가 부풀려져요.
- ‘살 수 있는 금액’ 하나만 보면 어느 기준이 제약인지 가려져요. 주거비 비율이 제약이라면 자동차 대출을 갚아도 얻는 게 없고, 총부채 비율이 제약이라면 $100마다 가격이 약 $4,606 늘어요.
- 이것은 관행이지 승인 기준이 아니에요. 대출 기관은 제시 금리에 버퍼를 더한 더 높은 금리로도 심사하므로, 여기 나온 수치는 모두 더 낮아져요.
- 살 수 있다는 것과 여유 있게 산다는 건 다른 문제예요. 이 비율은 보육비, 의료비, 소득의 안정성에 대해 아무것도 알려 주지 않아요.
자주 묻는 질문
What is the 28/36 rule?
대출 기관이 함께 적용하는 두 가지 한도예요. 주거비는 세전 월 소득의 28% 미만, 주거비와 다른 모든 부채 상환액의 합계는 36% 미만이어야 해요. 둘 중 주거비 예산이 더 작게 나오는 쪽이 실제 제약이 되고, 자동차 대출이나 학자금 대출이 있다면 대개 두 번째 쪽이에요.
Does paying off my car actually help?
총부채 비율(back-end)이 제약일 때만 그래요. 예시에서 월 $1,200의 부채를 다 갚으면 매입 가격이 $363,288에서 $418,557로 올라, 월 $100당 약 $4,606이에요. 주거비 비율(front-end)이 제약이라면 부채를 갚아도 달라지는 게 없어요.
Why is the answer lower than other calculators?
대부분은 주거비 한도에 맞춰 대출 규모를 정하고 끝내면서, 재산세와 보험료가 같은 예산에서 나간다는 점을 놓쳐요. 세율 1.1%, 보험료 $1,800이라면 월 $483이고, 이 수치에서는 매입 가격으로 약 $76,000에 해당해요.
Does a bigger deposit raise what I can buy?
네, 1달러당 1달러씩 늘어요. 월 예산은 건드리지 않고 가격에 그대로 더해져요. 하지만 대출액은 늘지 않아요. 대출액은 소득으로 감당할 수 있는 금액으로 정해지므로, 계약금으로 늘어나는 건 대출 여력이 아니라 매입 가격이에요.
Should I borrow the maximum?
이 비율은 대출 한도이지 권장 기준이 아니에요. 보육비, 의료비, 소득의 안정성, 집 말고 다른 데 쓰고 싶은 돈은 고려하지 않고, 실제로 통장에 들어오는 돈이 아니라 세전 총소득으로 계산해요.
What if my lender uses different ratios?
바꿔서 넣으세요. 보험이 있는 대출에 31/43을 허용하는 대출 기관도 있고, 28/36보다 엄격한 곳도 있어요. 그래서 여기서는 두 한도를 모두 입력할 수 있고, 어느 쪽이든 바꿔 보면 둘 중 무엇이 제약인지 바로 알 수 있어요.
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출처
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