ARM과 고정금리 비교 계산기
초기 금리가 유지되는 동안 변동금리로 얼마를 아끼는지, 금리가 상한까지 오르면 얼마가 더 드는지 알려 줘요.
계산 방법
계산 방법
두 대출을 월별로 비교해요
두 대출 모두 기간 안에 잔액을 다 갚는 같은 금액을 매달 상환하는 방식으로 계산해요. $450,000, 금리 6.5%, 30년이면 월 $2,844.31이고, 금리 5.75%의 ARM은 $2,626.08에서 시작해요.
상환액 = P · i / (1 − (1 + i)^−n)상한이 허용하는 범위
2/2/5 조합은 첫 조정을 2%포인트, 이후 각 조정을 2%포인트, 금리 전체를 초기보다 5%포인트 높은 수준까지로 제한해요. 5.75%에서 시작하면 상한은 10.75%이고, 고정 기간이 끝난 뒤 세 번째 조정에서 도달해요.
상한 금리 = 초기 금리 + 평생 상한재계산과 손익분기점
금리가 조정될 때마다 남은 잔액을 남은 기간에 다시 나눠 계산해요. 25년 남은 $417,430의 금리가 7.75%라면 월 $3,153로, 2%포인트 오른 것만으로 상환액이 20% 늘어요. 아낀 $13,094의 효과는 그 뒤 23개월 만에 사라져요.
계산 예시: $450,000, 금리 5.75%의 5/1 ARM(상한 2/2/5)과 6.5% 고정금리 비교
| 대출 금액 | $450,000 |
|---|---|
| 고정금리 | 6.5% |
| ARM 초기 금리 | 5.75%(5년간) |
| 상한 | 2 / 2 / 5 |
| 월 절감액 | $218.23 |
|---|---|
| 5년간 절감액 | $13,094 |
| 최악의 경우 금리 | 10.75% |
| 최악의 경우 상환액 | $3,988 |
중요한 숫자는 상한이에요. 10.75%는 제시된 고정금리보다 4.25%포인트 높고, 계약상 첫 조정 후 3년 안에 도달할 수 있어요.
계산 전제
- 최악의 경우는 모든 상한이 허용되는 가장 이른 시점에 적용된다고 가정해요.
- 금리 유지 시나리오는 고정 기간이 끝난 뒤에도 초기 금리가 바뀌지 않는다고 가정해요.
- 금리가 조정될 때마다 남은 잔액을 남은 기간에 다시 나눠 상환액을 계산해요.
- 재산세, 보험료, 주택담보대출 보험, 수수료는 포함하지 않아요.
- 추가 상환, 재인출, 오프셋은 없어요.
자주 하는 실수
- 가장 먼저 확인할 숫자는 평생 상한이에요. 초기 금리가 같아도 상한이 5%포인트와 6%포인트인 두 대출은 같은 상품이 아니고, $450,000이라면 차이가 수만 달러예요.
- 첫 조정 상한은 주기별 상한보다 큰 경우가 많아서(5/2/5가 흔해요), 가장 큰 인상은 대개 첫 번째이고, 바로 대출자가 신경을 끈 시점에 일어나요.
- 상한은 상환액이 아니라 금리를 제한해요. 위 예시에서 재계산된 잔액에 2%포인트가 오르자 상환액이 24% 늘었는데, 이것이 사람들이 ‘갑자기 닥쳤다’고 말하는 충격이에요.
- 초기 금리만 비교하는 것은 이 상품이 노리는 바로 그 실수예요. 초기 할인 금리는 언제나 더 낮고, 문제는 그 뒤에 무슨 일이 일어나느냐뿐이에요.
자주 묻는 질문
What do the numbers in a 5/1 ARM mean?
첫 번째 숫자는 초기 금리가 고정되는 연수, 두 번째는 그 뒤 얼마나 자주 조정되는지예요. 5/1은 5년 고정 후 매년 조정되고, 7/6은 7년 고정 후 6개월마다 조정돼요. 어느 숫자도 금리가 얼마나 움직일 수 있는지는 알려 주지 않아요. 그건 상한 조합이 정해요.
What are 2/2/5 caps?
세 가지 별도 한도예요. 첫 조정 때 금리가 움직일 수 있는 최대폭, 이후 각 조정 때의 최대폭, 그리고 초기 금리보다 최대로 높아질 수 있는 폭이에요. 5.75%에서 시작하면 2/2/5 조합은 첫 조정 때 7.75%, 절대 넘을 수 없는 상한은 10.75%라는 뜻이에요.
Is an adjustable rate ever the better choice?
고정 기간이 대출을 유지할 예상 기간보다 충분히 길 때예요. 5년 안에 팔거나 대환할 것이 확실하다면, 5/1은 보유하는 내내 낮은 금리를 누리게 해 줘요. 위험은 모두 고정 기간 이후에 있어요.
How much can my payment actually rise?
초기 금리에 평생 상한을 더하고, 그 금리로 남은 잔액을 남은 기간에 맞춰 상환액을 계산하세요. 위 예시에서는 상환액이 $2,626에서 $3,988로 올라 월 $1,362 늘어나요. 예산을 점검해 봐야 할 숫자가 바로 이거예요.
Can I just refinance if rates go up?
가능할 때도 있지만, 금리를 끌어올리는 상황은 대환을 가장 어렵게 만드는 상황이기도 해요. 대환에는 충분한 순자산, 심사를 통과할 소득, 갈아탈 만한 금리가 필요한데, 대환이 가장 절실한 대출자일수록 그중 하나를 충족하지 못할 가능성이 커요.
Why does this show a worst case rather than a forecast?
25년에 걸친 금리 지수는 아무도 예측할 수 없고, 예측할 수 있는 척하는 계산기는 내 돈으로 추측을 하는 셈이에요. 상한은 달라요. 계약 조건이라서 미래에 관한 숫자 중 오늘 실제로 알 수 있는 유일한 숫자예요.
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출처
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