Kalkulator for ARM vs fast rente
Hva en flytende rente sparer deg mens startrenten holder, og hva den koster hvis renten stiger så langt rentetaket tillater.
Slik beregnes det
Slik beregnes det
Begge lånene, måned for måned
Hvert lån nedbetales med et fast terminbeløp som nedbetaler saldoen over løpetiden. Med 6,5 % på 450 000 $ over 30 år er det 2 844,31 $ i måneden; ARM-lånet med 5,75 % starter på 2 626,08 $.
terminbeløp = P · i / (1 − (1 + i)^−n)Hva rentetakene tillater
Et 2/2/5-sett begrenser første justering til 2 poeng, hver senere til 2, og renten til 5 over start. Fra 5,75 % gir det et tak på 10,75 %, som nås tre justeringer etter at fastrenteperioden er over.
tak = startrente + livsvarig takNy beregning av terminbeløpet og break-even
Hver justering fordeler restgjelden på nytt over gjenværende løpetid: 417 430 $ med 25 år igjen til 7,75 % koster 3 153 $, en økning på 20 % fra 2 poeng. De sparte 13 094 $ er brukt opp 23 måneder etter det.
Regneeksempel: 450 000 $, 5/1-ARM til 5,75 % med 2/2/5-tak mot 6,5 % fast
| Lånebeløp | 450 000 $ |
|---|---|
| Fast rente | 6,5 % |
| Startrente på ARM | 5,75 % i 5 år |
| Rentetak | 2 / 2 / 5 |
| Spart hver måned | 218,23 $ |
|---|---|
| Spart over fem år | 13 094 $ |
| Rente i verste fall | 10,75 % |
| Terminbeløp i verste fall | 3 988 $ |
Taket er tallet som betyr noe: 10,75 % er 4,25 poeng over den faste renten som tilbys, og kontrakten tillater det innen tre år etter første justering.
Hva beregningen forutsetter
- Verste fall forutsetter at hvert rentetak utløses på tidligst tillatte tidspunkt.
- Scenarioet der renten holder, forutsetter at startrenten aldri endres etter fastrenteperioden.
- Hver justering fordeler restgjelden på nytt over gjenværende løpetid.
- Eiendomsskatt, forsikring, låneforsikring og gebyrer er ikke tatt med.
- Ingen ekstra nedbetaling, gjenopptrekk eller offset-konto.
Der det ofte går galt
- Det livsvarige rentetaket er tallet du bør sjekke først. To lån med samme startrente og tak på 5 og 6 poeng er ikke samme produkt, og forskjellen på 450 000 $ er titusener av dollar.
- Taket for første justering er ofte større enn det periodiske taket – 5/2/5 er vanlig – så det største enkelthoppet er som regel det første, akkurat når låntakeren har sluttet å følge med.
- Rentetakene begrenser renten, ikke terminbeløpet. En økning på 2 poeng på en ny beregnet saldo økte terminbeløpet med 24 % i eksempelet over, og det er sjokket folk beskriver som å komme fra løse luften.
- Å sammenligne bare startrentene er nettopp feilen produktet er bygget rundt. Lokkerenten er alltid lavere; spørsmålet er bare hva som skjer etterpå.
Spørsmål
What do the numbers in a 5/1 ARM mean?
Det første tallet er hvor mange år startrenten er fast, det andre hvor ofte den justeres etter det. Et 5/1-lån er fast i fem år og justeres så årlig; et 7/6-lån er fast i sju år og justeres så hver sjette måned. Ingen av tallene sier hvor mye renten kan bevege seg – det er rentetakene.
What are 2/2/5 caps?
Tre separate grenser: det meste renten kan bevege seg ved første justering, det meste ved hver senere justering, og det meste den noen gang kan ligge over startrenten. Fra 5,75 % betyr et 2/2/5-sett en rente på 7,75 % ved første justering og et tak på 10,75 % den aldri kan passere.
Is an adjustable rate ever the better choice?
Når fastrenteperioden med god margin varer lenger enn du regner med å ha lånet. Er du sikker på å selge eller refinansiere innen fem år, gir et 5/1-lån deg den lavere renten hele tiden du eier boligen. Risikoen ligger helt i årene etter fastrenteperioden.
How much can my payment actually rise?
Ta startrenten pluss det livsvarige rentetaket og beregn restgjelden over gjenværende løpetid med den renten. I eksempelet over går terminbeløpet fra 2 626 $ til 3 988 $ – en økning på 1 362 $ i måneden, og det er tallet det er verdt å teste budsjettet mot.
Can I just refinance if rates go up?
Noen ganger, men forholdene som presser rentene opp, er de samme som gjør refinansiering vanskeligst. Refinansiering krever nok egenkapital i boligen, en akseptabel inntekt og en rente det er verdt å bytte til, og låntakeren som trenger det mest, er den som oftest stryker på en av de testene.
Why does this show a worst case rather than a forecast?
Ingen kan spå en renteindeks over 25 år, og en kalkulator som later som noe annet, gjetter med pengene dine. Rentetaket er noe annet: det er et vilkår i kontrakten, så det er det ene tallet om fremtiden som faktisk kan vites i dag.
Relaterte verktøy
Kilder
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0