ARM vs. kiinteä korko -laskuri
Mitä vaihtuva korko säästää aloituskoron voimassa ollessa ja mitä se maksaa, jos korko nousee niin korkealle kuin korkokatot sallivat.
Näin tämä lasketaan
Näin tämä lasketaan
Molemmat lainat kuukausi kuukaudelta
Kumpikin laina kuoletetaan tasaerällä, joka maksaa saldon laina-ajassa. 6,5 %:n korolla 450 000 $:n lainassa 30 vuodeksi se on 2 844,31 $ kuukaudessa; 5,75 %:n ARM-laina alkaa 2 626,08 $:sta.
erä = P · i / (1 − (1 + i)^−n)Mitä korkokatot sallivat
2/2/5-katot rajaavat ensimmäisen tarkistuksen 2 yksikköön, kunkin myöhemmän 2 yksikköön ja koron 5 yksikköön aloituskoron yli. 5,75 %:sta se tarkoittaa 10,75 %:n ylärajaa, joka saavutetaan kolmen tarkistuksen jälkeen kiinteän jakson päätyttyä.
yläraja = aloituskorko + koko laina-ajan kattoErän uudelleenlaskenta ja takaisinmaksuaika
Jokainen tarkistus jakaa jäljellä olevan lainan uudelleen jäljellä olevalle laina-ajalle: 417 430 $, kun 25 vuotta on jäljellä, maksaa 7,75 %:n korolla 3 153 $ – 20 %:n nousu 2 yksikön muutoksesta. Säästetty 13 094 $ kuluu loppuun 23 kuukaudessa sen jälkeen.
Laskuesimerkki: 450 000 $, 5/1-ARM 5,75 %:n korolla ja 2/2/5-katoilla vs. 6,5 %:n kiinteä korko
| Lainasumma | 450 000 $ |
|---|---|
| Kiinteä korko | 6,5 % |
| ARM-lainan aloituskorko | 5,75 % 5 vuoden ajan |
| Korkokatot | 2 / 2 / 5 |
| Säästö kuukaudessa | 218,23 $ |
|---|---|
| Säästö viidessä vuodessa | 13 094 $ |
| Korko pahimmassa tapauksessa | 10,75 % |
| Erä pahimmassa tapauksessa | 3 988 $ |
Yläraja on merkityksellinen luku: 10,75 % on 4,25 yksikköä tarjottua kiinteää korkoa korkeampi, ja sopimus sallii sen kolmen vuoden kuluessa ensimmäisestä tarkistuksesta.
Mitä laskelma olettaa
- Pahin tapaus olettaa, että jokainen korkokatto saavutetaan aikaisimpana sallittuna ajankohtana.
- Ennallaan pysyvän koron skenaario olettaa, ettei aloituskorko muutu kiinteän jakson jälkeen.
- Jokainen koronmuutos jakaa jäljellä olevan lainan uudelleen jäljellä olevalle laina-ajalle.
- Kiinteistöveroa, vakuutuksia, lainavakuutusta ja maksuja ei ole otettu mukaan.
- Ei lisälyhennyksiä, takaisinnostoa eikä offset-tiliä.
Missä tässä usein menee pieleen
- Koko laina-ajan katto on luku, joka kannattaa tarkistaa ensin. Kaksi samalla aloituskorolla tarjottua lainaa, joiden katot ovat 5 ja 6 yksikköä, eivät ole sama tuote, ja ero 450 000 $:n lainassa on kymmeniätuhansia dollareita.
- Ensimmäisen tarkistuksen katto on usein jaksokohtaista kattoa suurempi – 5/2/5 on yleinen – joten suurin yksittäinen hyppy on yleensä ensimmäinen, juuri kun lainanottaja on lakannut seuraamasta.
- Katot rajoittavat korkoa, eivät erää. 2 yksikön nousu uudelleen lasketulle saldolle nosti yllä olevassa esimerkissä erää 24 %, ja juuri tätä shokkia ihmiset kuvaavat tulleen tyhjästä.
- Pelkkien aloituskorkojen vertaaminen on juuri se virhe, jonka varaan tuote on rakennettu. Houkutuskorko on aina alempi; kysymys on vain siitä, mitä sen jälkeen tapahtuu.
Kysymykset
What do the numbers in a 5/1 ARM mean?
Ensimmäinen luku kertoo, montako vuotta aloituskorko on kiinteä, toinen, kuinka usein sitä tarkistetaan sen jälkeen. 5/1-laina on kiinteä viisi vuotta ja tarkistetaan sitten vuosittain; 7/6-laina on kiinteä seitsemän vuotta ja tarkistetaan sitten puolen vuoden välein. Kumpikaan luku ei kerro, kuinka paljon korko voi liikkua – sen kertovat korkokatot.
What are 2/2/5 caps?
Kolme erillistä rajaa: enimmäismuutos ensimmäisessä tarkistuksessa, enimmäismuutos kussakin myöhemmässä tarkistuksessa ja enimmäismäärä, jolla korko voi koskaan ylittää aloituskoron. 5,75 %:sta lähtien 2/2/5-katot tarkoittavat 7,75 %:n korkoa ensimmäisessä tarkistuksessa ja 10,75 %:n ylärajaa, jota korko ei voi koskaan ylittää.
Is an adjustable rate ever the better choice?
Kun kiinteä jakso kestää selvästi pidempään kuin aiot pitää lainan. Jos olet varma myyväsi tai rahoittavasi uudelleen viiden vuoden sisällä, 5/1-laina antaa alemman koron koko omistusajaksi. Riski on kokonaan kiinteän jakson jälkeisissä vuosissa.
How much can my payment actually rise?
Ota aloituskorko plus koko laina-ajan korkokatto ja laske jäljellä olevan lainan erä jäljellä olevalle laina-ajalle tällä korolla. Yllä olevassa esimerkissä erä nousee 2 626 $:sta 3 988 $:iin – 1 362 $ kuukaudessa, ja sitä lukua vastaan budjettisi kannattaa testata.
Can I just refinance if rates go up?
Joskus, mutta samat olosuhteet, jotka nostavat korkoja, tekevät uudelleenrahoituksesta vaikeinta. Uudelleenrahoitus vaatii riittävästi omaa pääomaa, hyväksyttävät tulot ja koron, johon kannattaa siirtyä, ja sitä eniten tarvitseva lainanottaja epäonnistuu todennäköisimmin jossakin näistä testeistä.
Why does this show a worst case rather than a forecast?
Kukaan ei pysty ennustamaan viitekorkoa 25 vuodeksi, ja laskuri, joka väittää muuta, arvailee rahoillasi. Korkokaton yläraja on eri asia: se on sopimusehto, joten se on ainoa tulevaisuutta koskeva luku, joka on todella tiedossa jo tänään.
Aiheeseen liittyvät työkalut
Lähteet
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0