ARM 与固定利率计算器
在初始利率不变期间，可调利率能为您省下多少；如果利率涨到上限允许的最高水平，又要多付多少。
计算方法
计算方法
两笔贷款，逐月对比
每笔贷款都按等额分期摊还，在期限内还清余额。$450,000、利率 6.5%、期限 30 年，每月为 $2,844.31；利率 5.75% 的 ARM 起始月供为 $2,626.08。
还款额 = P · i / (1 − (1 + i)^−n)上限允许的范围
2/2/5 组合把首次调整限制在 2 个百分点、此后每次 2 个百分点，利率最多比起始高 5 个百分点。从 5.75% 起，上限为 10.75%，在固定期结束后第三次调整时达到。
上限利率 = 初始利率 + 终身上限重新摊还与回本点
每次调整都会把剩余余额按剩余期限重新摊还：剩余 25 年的 $417,430 在 7.75% 时每月需 $3,153，仅 2 个百分点就使还款额上涨 20%。省下的 $13,094 会在此后 23 个月内被消耗掉。
计算示例：$450,000，利率 5.75% 的 5/1 ARM，上限 2/2/5，对比 6.5% 固定利率
| 借款金额 | $450,000 |
|---|---|
| 固定利率 | 6.5% |
| ARM 初始利率 | 5.75%，固定 5 年 |
| 上限 | 2 / 2 / 5 |
| 每月节省 | $218.23 |
|---|---|
| 五年内节省 | $13,094 |
| 最坏情形利率 | 10.75% |
| 最坏情形还款额 | $3,988 |
关键数字是上限：10.75% 比现有固定利率高出 4.25 个百分点，而合同允许在首次调整后三年内达到这一水平。
计算假设
- 最坏情形假设每个上限都在允许的最早日期触发。
- 利率不变的情形假设初始利率在固定期结束后始终不变。
- 每次调整都会把剩余余额按剩余期限重新摊还。
- 不含房产税、保险、房贷保险或各项费用。
- 没有额外还款、重提或对冲账户。
常见错误
- 首先要看的是终身上限。两笔初始利率相同、但上限分别为 5 和 6 个百分点的贷款并不是同一种产品，对于 $450,000 的贷款，差额可达数万美元。
- 首次调整上限常常大于周期上限——5/2/5 很常见——所以单次最大的跳涨通常就是第一次，恰恰发生在借款人不再留意的时候。
- 上限限制的是利率，而不是还款额。在上面的例子中，重新摊还后的余额上涨 2 个百分点，就让还款额上涨了 24%，这正是人们所说的“突如其来”的冲击。
- 只比较初始利率，正是这种产品设计所利用的错误。优惠利率总是更低，真正的问题只在于之后会发生什么。
常见问题
What do the numbers in a 5/1 ARM mean?
第一个数字是初始利率固定的年数，第二个数字是此后调整的频率。5/1 表示固定五年，之后每年调整；7/6 表示固定七年，之后每六个月调整一次。这两个数字都不能告诉您利率能变动多少——那要看上限组合。
What are 2/2/5 caps?
三个独立的限额：首次调整时利率最多能变动多少、此后每次调整最多能变动多少，以及利率最高能比初始利率高出多少。从 5.75% 起，2/2/5 组合意味着首次调整时利率为 7.75%，且永远不能超过 10.75% 的上限。
Is an adjustable rate ever the better choice?
当固定期明显长于您预计持有贷款的时间时。如果您确信会在五年内出售或再融资，5/1 能让您在整个持有期间都享受较低的利率。风险完全在固定期之后的那些年份。
How much can my payment actually rise?
用初始利率加上终身上限，按这个利率把剩余余额在剩余期限内重新计算还款额。按上面的例子，月供从 $2,626 升到 $3,988——每月增加 $1,362，这才是值得用来检验预算的数字。
Can I just refinance if rates go up?
有时可以，但推高利率的条件，恰恰也是让再融资最困难的条件。再融资需要足够的房屋净值、合格的收入和值得转换的利率，而最需要再融资的借款人，往往最可能在其中某项测试上失败。
Why does this show a worst case rather than a forecast?
没有人能预测 25 年后的利率指数，假装能预测的计算器是在拿您的钱瞎猜。上限则不同：它是合同条款，所以是关于未来唯一今天就能确知的数字。
相关工具
来源
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